银行开发商个人政策市场：房地产“乱炖”？1

         五一之前，上海及国内几个大城市的部分商业银行同时暂停信贷，并且传出央行可能会出台升息及信贷政策调整的消息。长假结束之后，虽然有消息证实，一些低风险业务已全部恢复正常，个人贷款业务也重新启动，只是银行风险控制部门对贷款项目审批更加严格。但是，业界对银行节前举措的关注程度却丝毫没有减弱。尤其对于控制“第二套房”贷款和温州停贷“第四套房”等消息，个人购房者更加关心今后的贷款是否能够顺利申请。

         镜头回放

        4月20日，上海有媒体报道称，沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个人房贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。降低房地产开发贷款额度权限，同时停止办理期房转按揭业务。

       4月25日，中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7％提高到7.5％。同日，差别存款准备金率制度也开始实施，38家存款类金融机构开始执行8％的存款准备金率。

         4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在海南博鳌明确表示：“不要因为央行现在出手还比较温和，就想趁这个机会赶快‘干一把’（加紧投资），导致经济出现大的波动，造成今后的政策更加严厉。”“这一调控措施（提高准备金率）是善意的、温和的，希望各有关部门自觉控制，以免矛盾激化，导致央行采取大家不愿看到的更强硬措施。”银行业的有关人士分析说，吴晓灵的讲话已经充分表达了央行“必须抑制投资过热”的决心，4月26日至5月1日是一个对商业银行控制放贷规模的缓冲期，待五一长假过后，央行可能会以政策文件形式，对贷款规模控制的相关政策作出更加严格的要求和部署。

        4月26日，中共中央政治局召开会议，强调要坚决遏制部分行业盲目投资，适度控制货币信贷增长。紧接着，国务院的通知就来了，明确决定：适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中还特别强调，房地产开发项目（不含经济适用房项目），资本金比例要由20％提高到35％以上。

         4月27日，上海几家房产中介机构反馈信息显示，4月26日递交到银行的新房及二手房贷款申请有部分遭到拒绝，申请被退回，其他没有被退回的则被接收，但表明暂不受理。这些银行给中介机构的理由是总行有紧急通知下来。

        4月28日，包括国有银行、股份制银行在内的多家商业银行上海市分行纷纷召开紧急会议，对企业资产业务包括贷款、承兑汇票、信用证和担保等多项银行主要金融服务，实行“规模管理”。

          5月9日，上海的招商银行、民生银行、中信实业银行传出消息，节前暂停的部分贷款发放已经全部恢复，但没有出现贷款人蜂拥申请贷款的场面。据一家股份制银行有关人士透露，5月8日起，一些低风险业务如100％保证金开信用证、银票承兑等业务已全部恢复正常，个人贷款业务也全部恢复。公司贷款方面，银行的风险控制部门对贷款项目的审批变得更加严格，“已有授信的老客户要求使用已经申请的额度，也需要经过与新客户同样标准的调查。尤其是钢铁、房地产等过热行业的项目贷款。”因为节前升息的预期，有银行在节前的部分贷款申请中已经提前考虑了升息因素，将贷款利率有所上浮，但由于资金依然紧张，因此，估计之后的贷款浮息仍然会有一个上浮空间。

        5月10日，记者再次采访沪上部分房产中介机构时获悉，个人贷款申请业务已经恢复正常，但审核比以前更加严格。

          个人房贷门槛提高

          交通银行上海分行有关人士曾对媒体透露，该行对于期房转让业务持谨慎态度。以前受理期房转让业务与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可放款。也就是说，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。

         而一家商业银行上海分行的有关人士透露，虽然目前个人房贷已经重新启动，该行将继续接受个人房贷申请，但额度已经开始收紧，且门槛明显提高，对未签合同的贷款项目将严加审查，在审核时可能会想办法拒绝部分个贷的申请，此外预警项目必须退出。同时他也透露，目前个人房贷利率尚无变化，且预测最近不会变动。

上海中原地产项目部总监唐振东接受记者采访时表示，4月26日之前送进银行的一手房贷款申请的确有部分被退回，虽然影响目前还没有显现，但预计部分购房者会因不能申请一手房按揭而退房。

        新汉业不动产机构副总裁、首席金融策划洪曦则认为央行和银监会的此次动作不会有什么结果。他分析认为：首先从策略方面讲，通常是用更低的成本达到效果，因此，央行或银监会只需给出信号，用未来预期决定当下情况。此次没有下达明文通知的直接干预，在策略上没有达到最佳效果；其次，此次动作没有下发正式文件，而商业银行的反应也各不相同，有些是全部封停，有些则是停止了部分业务。在房贷紧缩的趋势下，中小银行可能乘机争取更多的个人房贷业务，因此，依靠存贷差赚钱的商业银行不会因此而停止逐利行为。当记者问到有消息称停止第二套房贷款时，洪曦分析认为，就银行来说，发放贷款只看你是否能够还得起，即审核还款能力，而并非简单只看是第几套房。根据他的了解，通常违约不还款的恰恰正是一些中低端的客户。

        另有业内人士表示，对第二套住房是投资类还是自住类，银行会看购买的房子是否昂贵，地理位置好不好来判断要不要投资。如果以前的住房只有40平方米，第二套100多平方米，属于改善住房的性质成分较多，那么在首付比例上会适当倾斜。

          紧缩银根是否打压房价

        一银行人士介绍，为防止投资过热、贷款过快，央行和银监会煞费苦心：提高房地产开发贷款门槛；将存款准备金率从6％提高到7％，再到7.5％；对部分城市五大行业贷款进行调查；宣布实行差额准备金率等。

         业内人士分析，从4月25日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右。银行受此影响贷款规模很可能受到一些限制，所以“五一”前暂停贷款，以调整贷款投向。二是对公认过热的一些行业采用行政干预手段使其降温。尽管央行、银监会等相关部门一再发出通知要求控制钢铁、电解铝、水泥等热门行业的贷款规模，但可能效果不明显，所以此次开始动用行政干预手段暂停贷款。

           暂停贷款、紧缩银根是否能打压高速上涨的房价，是业界专家、有购房需求者、投资人士、甚至是投机人士普遍关注的问题。上海中原项目部总监唐振东认为，紧缩银根，提高个人房贷门槛，严格房地产开发“授信”，给房产交易带来的影响短期内可能表现为减少交易量，长期的影响则可能是供应量的减少，这对房价的影响就很难讲了。

         开发商则认为，房地产需求是持续存在的，仅靠控制不一定能达到预期效果。目前土地、金融都在向严格控制供给的方向上发展，其初衷或许是使房价下调，能够买到便宜的房子，而实际上土地和金融供给的减少抑制了开发商的生产能力，从而导致市场供不应求的状况进一步恶化，造成一边打压房价，一边又推动房价上涨的矛盾局面。还有业内人士认为，如果要通过调整商品房贷款比例和利率来使房地产市场“降温”的话，会在增大购房者购房负担的同时使部分自有资金短缺开发商出现危机，反而会造成房地产销售市场的短期“阵痛”。