银行开发商个人政策市场：房地产“乱炖”？2

        北京德润律师事务所资深房产律师孟宪生在近日的一篇署名文章中提到，“尽管有专家称‘虽然银行的资金投放量减少了，但并不能说给房地产行业的贷款份额就减少了！’但是，业内已经对房地产行业所需资金将进一步吃紧的趋势基本达成共识。”他提醒购房者，从前的贷款越多、买房越多越赚钱的‘欢乐时光’已经过去。既然廉价、充分的资金供应市场已经结束，那么购房者应该注意金融政策变动和利率浮动等带来的风险。他强调，即便买房自住者也应当关注金融政策调整带来的风险，特别是购买期房者。

         孟宪生律师还在他的文章中对今后购买期房将面临增大的三个风险做了详细分析：一是付款风险；二是不能交付房屋的风险；三是权利冲突带来的风险。

         他指出，为控制个人房贷风险，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％），并要求商业银行对收入真实性进行调查。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会有一部分购房者不能获得或者不能足额获得支付房价的贷款。“五一”长假后，贷款利率是否提高，尚不明朗。但是在控制金融风险的呼声中，银行肯定会从严审查。如果购买者不切实际地签订了房屋买卖合同，购房者就有不能按时支付房款的违约风险。如果购买者不能从其他渠道筹集房款，将有被追究违约责任的风险，并因此遭受损失。

          此外，房地产投资资本金比例提高，银行会加强对在建项目风险的审查。这样必然造成建设资金不足。一旦资金链断裂，出现建设工程“烂尾”，购买的房屋落空，购房者的损失将极其惨重。

          同时，由于资金吃紧，开发商有可能在借款和建设单位垫资下完成工程。如果按揭贷款门槛提高，开发商预售房屋受阻，开发商没有足够的资金按期偿付贷款或者施工单位的工程款，施工单位可以按照合同法的规定，行使建设工程的法定抵押权（也有称优先权）；银行可以行使抵押权，造成买受人无法买到房屋或者没法得到具有完整权利的房屋。

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        北京4月29日，中国银行总行否认此前央视国际采访中国银行北京某支行行长时得到的“不再为购买第二套住房提供贷款”的消息。并重申央行多次强调要控制房地产行业贷款的过快增长，同时银监会也开始检查各家商业银行房地产行业的贷款情况。据悉，中行总行4月初就曾公开表示，要严格控制贷款投向，重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房的客户，适当支持个人商铺按揭贷款。但是，严格控制购买豪华别墅和购房用于投资。

        南京4月底，南京市两家股份制商业银行交行、华夏银行同时接到了总行转发的银监会通知，“五一”前暂停发放所有贷款，包括个人住房按揭贷款在内，何时恢复目前不得而知。而其它银行声称并没有接到相关通知，这两天贷款照常发放。

        据暂停贷款的其中一家银行相关负责人员透露，这次贷款暂停通知来得非常突然，至于“五一”后恢复贷款后信贷政策会不会有所调整暂难回答。这位负责人称，接到通知后，他们盘点了一下贷款余额，其结果是，如果这两天有客户来办理贷款，他们基本上都会拒绝。只有一种情况例外，如果提前还贷的量比较大，空出了一部分放贷标准，那他们可以优先考虑一些有紧急需求的特殊客户。但他分析这种可能性不大，即使有，限额也很小。

          宁波“五一”前，银监会通令各银行停办一切贷款，包括房贷按揭，消息一出，北仑区各中介所人头窜动，电话更几乎被打爆，来登记出售二手房屋的比平时多了四五倍还多，自2000年始一路狂升的北仑区房产价格终于开始有所松动，有些二手房售价甚至出现小跌现象。

     绍兴在个人投资商铺最为火爆的浙江绍兴，几乎各家商业银行都叫停了商铺期房的按揭贷款。

           银监会对停贷的说法

        2004年4月25日起存款准备金率提高，由现行的7％提高到7.5％。从1984年建立存款准备金率制度到2003年的近20年里，我国仅对存款准备金率进行了6次调整。但从去年8月到目前不足8个月的时间里，人民银行就连续3次调整存款准备金率，后两次仅间隔18天分别为3月24日、4月11日，政策实施时间为同一天4月25日。

        4月27日下午部分股份制商业银行宣布从即日起到“五一”前停止发放新增贷款。

        4月28日，银监会有关负责人表示，银监会没有讲过要停止发放贷款，更没有讲过要停止票据业务，银监会不干预商业银行贷款的审批、发放和收回的自主权。

       4月29日，银监会新闻发言人正式对外宣布，停止发放贷款的消息不实，银监会近日曾根据国家宏观调控政策的要求，从进一步加强信贷风险管理的目的出发，对当前商业银行的贷款管理做过一些窗口指导，要求商业银行在“五一”长假前不要突击发放5月份的贷款，但对于已经签订贷款合同的，要严格按照贷款合同要求发放贷款。