棒击房地产投资热引发连带问题 市场微观调控难题

●一方面，对投资项目的清查及抬高银行信贷门槛缓解了房地产业的增速

●另一方面，这也引出了市场微观调控难题，政府需采取新政策平衡市场商品住房结构

      大棒挥向房地产并非打击全部

     “清查”房地产业这事没错，但主要针对的是地方政府在生产资料型固定资产投资项目和基建项目的投资行为。

“房地产业投资增长过快是导致目前固定资产投资增速居高不下的主要原因。”这是业界眼下较为一致的看法。

        用这种看法来诠释国务院的“清查令”，很容易让人判定国务院挥出的这根大棒主要就是针对房地产业的投资增长。

       如果这一判定成立，也就意味着政府要对全国所有的房地产开发投资项目进行清理，所有的房地产开发投资项目要么被停止建设、要么被暂停整改或被取消立项。

        一个半月的时间，要清理几万个跟市场息息相关的房地产开发项目，即使效率再高，恐怕也难以实现。

         “行政清理不会轻易涉及市场性强的行业，因此，国务院的这一“清查令”所指的应当是商品房开发以外的固定资产投资项目，主要是地方政府性投资行为，包括生产资料型固定资产投资项目和基建项目。”今典集团董事长张宝全一言以蔽之。

        事实上，从年初到现在，房地产开发的投资增速已减缓。据今年4月15日国家统计局公布的数据显示，今年一季度，全国固定资产投资比去年同期增长43%，虽然房地产开发投资仍有41.1%增长，但其在固定资产投资中仅占18.9％，而且3月份的房地产投资增长已回落到27.5%，3、4月份的投资增幅仍在快速下滑。

        国家统计局新闻发言人郑京平此前也特别提到，今年年初以来，房地产投资增长的趋势在减缓。所以政府直接“棒打”房地产业并非此次“清理令”的目的所在。

        信贷门槛抬高对土地市场影响不大

        土地出让改为招拍挂之后，这条规定从微观调控上丧失了其原本的作用

        4月27日，国务院决定，将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%以上。

        然而，在121文件有关房地产开发项目自有资金不得低于30%的规定深入人心之后再出台的这一规定，似乎已失去了意义。

       华远集团总裁任志强称，通过限制项目资本金率来提高房地产公司取得信贷的门槛，虽然会对一些资本金小的企业会起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险，但实际上，在土地出让改为招拍挂之后，这条规定“几乎没有任何作用”。

        “一是土地在四证齐全之后才能贷款，而此时项目的资本金率大多已达到和超过了35％；二是当土地分期开发时只能用最小的分期用地计算资本金，这就使大多数企业可以不受此限制而影响信贷。”任志强解释说。

       任志强说的是这道命令在微观领域能所能产生的作用。但从宏观上来看，这条政策的意图还是相当明显的。

       “虽然此规定对目前房地产市场没有太大影响，但通过减缓一些项目的开发进度，无疑也会放慢房地产投资增速。”任志强和张宝全最后对此达成共识。

         房地产业被认定有“连带责任”

       对于目前某些领域经济投资过热的现象，房地产业成为千夫所指的“肇事者”。

        今年一季度的投资高增长（其中包括房地产投资的高增长），再一次让导致这一现象的“主谋”被指向了房地产业。土地使用中的各种问题，原材料价格的上涨问题，以及煤炭、石油、电力、运输的突出矛盾，都被认为是由房地产投资过热所引发的。房地产业顿时成为千夫所指的“肇事者”。

        在国务院4月27日的通知里，房地产业被列为四大过热行业之一。紧接着，4月份的各道相关命令出台后，建设部组织部分房地产企业召开了对房地产形势分析和对调控政策发表意见的座谈会。会上，国务院也专门听取了上海、江苏、浙江三地的情况汇报。建设部方面表示，今后将会根据经济发展的增速出台更多针对房地产业的调控政策。

        这意味着，在政府此次旨在为整体经济降温的调控中，作为经济领域一个分支，房地产业将不得不承担“连带责任”。

         但房地产业真的是目前导致经济过热的“肇事者”吗？

       从投资来看，今年一季度的数据已说明房地产投资增幅回归正常。从需求来看，江苏、浙江、上海、山东、北京等投资增速较高的地区，其销售增速均大于投资增速，而且多数地区的销售增幅是投资增幅的两倍。

         “一切投资都是需求在拉动，并且在市场需求中自住占主导，即有效的直接需求占主导，因此，当这种需求增加时，投资增幅的提高是合理的。”任志强表示：“今年是房地产业连续多年来第一次有大量指标为负增长的一年，这说明调节投资对市场需求的影响已开始显现。”