西安商住楼将往何处去

　　追溯起来，西安的商住楼历史不可谓不久远。传统意义上商住楼概念指“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，现在意义则多指“可居住又可用于办公”的商住两用楼。这种演变是基于市场的需求，但同时也是一种不得已的做法。创业初期因资金问题而选择商住楼的企业发展壮大之后往往跳往高级写字楼，商住楼承担了跳板的作
用，如它的名称一样在中间地带摇摆不定。任何事物都需要发展变化，商住楼正因变化而在市场变换中占据一席之地，在市场颇多议论中生存，不过目前之状况当然并非长远之计，那么，今后何去何从？
　　商住的声音

　　现今意义上的商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念得以在楼市中异军突起。在特定层面上，商住的概念已经深入人心。显然商住楼有他自身发展的逻辑，对户型、分割、分区、对厨房的功能设施进行处理、对智能系统进行全面改进，都在不断加强其存在的理由。

　　近几年西安的商住大有蓬勃之势。无论是如何延伸商住的概念，总显现“存在即合理”的“坚定”。首先吸引公司入主的就是商住楼无可置疑的“低价位高品质”，目标直指写字楼。纯粹的写字楼，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备，不能充分满足人们的需求。目前常见的商住楼大多是设计上是住宅，功能上被用来办公的楼宇。商住楼的优点非常明确，既能解决日常居住问题，也可办公，可供选择的余地非常大。一般商住楼的价格、管理费等开支要大大低于同地区的写字楼，节省一大笔运营费用。如果运用按揭贷款的方式购买商住楼则等于是用了写字楼的月租金购买商住楼。对于众多正在成长的中小企业来说，既不需跻身于混杂的纯住宅楼中办公，又不会被挡在难以逾越的写字楼的价格门槛之外。既可节约成本，减少开支，又可较完美地体现企业的形象，只要加以适当的个性装饰，其室内效果，豪华气派丝毫不比一般的写字楼差。

　　商住火的原因就是在新经济发展的特殊时期，中小企业、成长型企业、个体经营者、自由职业当然会对商住青睐有加，同时存在网络、传媒、IT、广告、公关等新兴行业产生的巨大商住需求，在西安这样一个处在跨越发展阶段的城市中，还有驻西安办事处的商住需求，这些个体对面积需求不大，寻求工作与居住合而为一的较高档物业。需求引发产生，西安房展会已经可以看出商住楼三分天下的局面。北城迎宾大道周边的商住板块功能越来越明显，在西高新、城区附近、二环路、长安路及城东等板块也总有商住项目来与写字楼分一杯羹。

　　举个案而言，位于西高新开发区前进大厦对面的正信财富中心，目前为止是高新区域销售率唯一超过70%的商住楼盘，位置、价格、面积特别受到投资者的好评。抓住最大的潜在客户群，照顾到大多数成长中企业的需求，绝对吸引了许多小公司。但另一方面作为写字楼它的规划设计草率，配套设施做的不到位，采取变通方式后遗症依然很多。这就引发下一个问题。

　　变通的商住

　　作为介于住宅和办公之间的过渡型产品，商住弊端很多：干扰居家生活，损害居住者权益，分摊、管理和维护费用都较住宅为高；存在安全及消防隐患。建筑装修材料、用电量都与住宅不同，同时流动人员较多，住户安全得不到保障；住与商混杂，影响商务形象，公司形象和信誉大打折扣；商住楼的开发商以住宅立项，交纳的土地出让金不及写字楼的一半，贷款年限、利率都有优惠，有写字楼的开发商大呼市场竞争不公平。

　　反对之声虽在，但商住依然并且在新的规划中明确提到。高新区二次创业主要任务之一就是建成集办公、服务、中介、会所、商住等多功能为一体的现代化商务区。如果寻求存在原因，仔细观察就会发现今天的商住与昨日迥然不同。商住作为房地产市场备受争议的一类产品，自诞生之日起，就在市场需求的有力推动下不断更新、发展和进化自己。

　　由起源说起：处于创业初期的企业租不起高档写字楼，为了商务方便又不得不在商圈内办公，只能租购价格远远比写字楼便宜的住宅，久而久之，一些住宅、公寓的开发商干脆打起了商住两用的旗号吸引买家。市场看不见的手创造了第一代商住楼，这是开发商被动地接受市场需求，本来做住宅的，一不小心弄成了商住两用，楼还是完全按住宅户型设计，但是功能变化了，既可以商，也可以住，变成了地地道道的大杂烩。

　　当“住”与“商”的矛盾日益显性化，商住必须选择新的发展方向，或者分离或者重新组合。由于商务开发的利润比开发住宅高而居家者又愿意选择村居住区域，因此目前市场上主流的新商住产品逐渐向以商为主的模式发展。

　　新商住虽然仍以住宅立项，享受开发住宅的种种政策好处，但市场定位却改为以商为主甚至只商不住：以住为名，行完全商务之实。新一代商住楼是开发商主动适应市场需求的产物。由于市场定位明确，基本消灭了商住混杂的尴尬现象。

　　除此之外，还从第一代商住概念下分裂出来商住衍生产品，设计目标为满足各类高收入阶层和各种公司、团体多元化生活、工作、娱乐方式的需要。依照商务、居家二者主体活动空间的不同分离组合分为以下几类：

　　1、纯商、纯住组合成综合社区，公寓楼和写字楼在同一个社区环境里和谐共存，但彼此完全分离，各自设立出入口，形成相对封闭的独立系统，商就是商，住就是住，物业分开管理，不同人流不在楼内混杂。由于既有商也有住，这类产品通常位于CBD周边。

　　2、以住为主，以商为辅的商务公寓。这类产品在国外较为普遍，多指那些专为商务人士设计建造的酒店式公寓。同度假式公寓和纯酒店相比，商务公寓更注重商务设施的配套，如商务中心、秘书服务、智能化配套等，而其本质依然是居住，并且是酒店式公寓。

　　3、以商为主，以住为辅的新商住混合产品。以居住功能为主的“在家办公”方式，家庭居住的主人同时从事可以充分利用家庭条件满足办公要求的工作。因此其户内空间除满足家居生活所需的全部功能之外，还要有相对独立的工作位置和相当于写字楼的工作条件。但从实际销售情况看，商的比例明显大于住，“在家办公”的初衷变成了大多数业主在家开公司。不过市场证明了这类产品的生命力，所以依然看好。

　　商住的方向

　　在销售时商住产品往往打出“居住、投资、商务”多功能物业的旗号，事实上这种做法定位模糊，目标客户范围过广，商住楼物业底蕴的不足和客户的口味的新变化最终会令商住陷入尴尬境地。商住面临新的升级换代压力。

　　可以说新的商住概念正在产生：建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理，甚至包括案名的处理，都有写字楼色彩，一方面强调商务办公的纯粹性，如明确定位的是“工作”、“企业”和“纯办公区”，而非个人化的居住；另一方面，也加强了商务配套功能，如员工餐厅、商务酒会、商务中心、大型会议室等。

　　从“住大于商”到“商住并举”，一直到新商住概念“商大于住”，再则公寓写字间并生并举，商住同地而互不干扰。商住随着市场的变化在不断调整自身的定位，被动的适应市场到主动的改善引导市场，在这个过程中，显然并不是我们注重强调的商住这个概念在起作用，商住之所以能生存完全在于它的实用性。房产以商住的形态出现满足市场需求，市场进一步变化对商住提出更多的要求。商住下一步的发展就是以满足潜在需求为目标。

　　西安的许多公司选择商住，资金固然是吸引，而某些商住楼超越写字楼的物业管理、服务配套也是一个吸引。开发商选择商住其中不乏用地性质的问题，临街的地块建住宅当然前景不佳，而又不允许改变用地性质，不得已退一步作为不商不住的擦边球，但倘若恰当利用地段、周边配套、环境等综合因素，了解掌握此时市场的需求，做出确实“经典”的商住楼并不是没有可能。一个良好的办公地点，一种合理的办公模式，这就是企业看重的。

　　可以认为西安商住仍有作为，但品质才能孕育市场。高品质的物业价值，是最稳定的、最具升值潜力和最受投资客青睐的。直接而言，高品质的商住楼应该是商住楼的设计主题、准写字楼的配套设施、准酒店式的物业管理。硬件系统上首先在户型设计上应有足够的前瞻性，平面结构应尽量采用框架与框剪相结合的大开间组合形态，这样业主日后可根据需要而自由调整，以满足企业不同的办公模式需要。在整体规划、配套设施、安防系统、交通组织系统方面都要规范到位。在功能配套上要尽量考虑商务办公需要，考虑商务规模，建筑外观。高品质的商住楼一定要注重软件系统，如商务功能相匹配的通讯智能化，楼宇智能化，以及专业水准的物业管理等。这将在很大程度上决定商住物业价值的稳定性。商住本以实用而获得认可，发展变化更要注意人性化，在细节方面做到完美，真正满足业主的实际需要。

　　故此我们说：商住建筑规范化，品味高档化，空间合理化，这才是商住不过时的根本。