房地产业的困境及出路

　  近日，记者就我国房地产业的现状与发展，对房地产专家曾宪斌先生进行独家专访。在访谈中，曾宪斌先生以其独到的眼光，就当今地产业的一些敏感话题，进行了大胆剖析。本报本着百家争鸣、广开言路的原则，充分保留了被访者的个人观点。

         房地产行将步入“小冰河期”

    曾宪斌认为房地产业目前已进入了发展的“冰河期”。准确地说，应该是一个“小冰河期”。

    他认为，虽然由于中国经济发展带动人均住房面积持续增长及中国城市化从目前37％到75％的比例有几十年的时间等原因，决定了中国住宅业正处在一个长期的上升趋势之中，因此房地产在中国有持久的大牛市是勿庸置疑的。但不排除中间的调整，甚至是大的调整。有专家提出中国房地产业呈现“5年发展＋2年调整”的周期性，2003年正好处在第一个调整年。他认为这次的调整会比一般人看到的严酷得多。而造成目前“小冰河期”的主要原因是政府对开发总量调控的失控，开发商盲目圈地，开发结构失衡，另外，一些媒体不负责任的鼓吹造成各行各业千军万马到房地产“淘金”。

       “华南板块”风光不再

    曾宪斌认为，“华南板块”及广州住宅是旧时代房地产的“产物”。其提供正面经验的同时，也暴露出许多问题，有些甚至是致命的硬伤。归结起来，一是概念泛滥；二是产品出现新的同质化；三是过度营销；四是政府规划缺位等等。而各地开发商的盲目克隆，造成许多不良影响。

    他认为以“华南板块”为代表的“大盘时代”最致命的弱点，是住宅与经济活动的分离。“华南板块”聚集了十余个超大型大盘，几十万居民远离工作、就业地点，造成生活成本过高，缺乏可持续生活能力。

    曾先生认为“大盘”带来的风险和问题还包括：识别性差，带来小区安全系数下降；物业管理成本较高，影响生活成本；影响城市规划；市场容量与大盘矛盾尖锐，作为不动产，目标客户群局限在一定范围；不同定位的业主聚集，往往与“物以类聚，人以群分”的原则发生矛盾。因此，曾先生认为“大盘时代”的根本问题，就是未能与时俱进，形成与经济联动的新综合体。

       质疑“住宅郊区化”

    曾先生认为中国目前所谓“住宅郊区化”异化为中、低收入者向郊区移动，结果造成生活成本过高，不堪重负，缺乏可持续生活能力。如著名的“华南板块”一些楼盘，穿梭巴士每次5元～8元，往返10元～16元，这只是直接的交通成本。按国际上通行的计算方法，交通成本将占到业主月收入的1／6以上。而且，开发商每月还要补贴20多万元。一旦小区销售结束，开发商不再补贴，业主的交通成本还要大幅增加。现在无论是广州的“华南板块”的非别墅住宅，还是北京回龙观小区、望京小区，都已暴露出多多弊端，应该到了认真反省的时候了。

       质疑“复合地产”

    曾宪斌认为，在房地产开发的初期，一些住宅项目为了形成自己的特色，突出项目某一方面特点，利用“复合地产”为之形成其它项目缺乏的附加值。在这个阶段的这种做法是创新的表现，是值得肯定的。但是现在所谓的“复合地产”则早已脱离了最初的动机而出现负面效应。一是开发商将某一方面的配套当作额外的恩惠。其实，无论是医疗、教育，或是体育休闲设施，作为住宅的综合体，都是理所当然的配套；二是某一方面有点特色，就标榜出与另一个行业的“复合”，其实是名不副实，哗众取宠；三是故意将某一方面的配套做得“高、大、全”。一来建造所需的地价及其成本造成的建设成本过高，将转嫁到售价上，另一方面则使业主日后的使用成本高。还有就是对城市规划形成制约。

        置疑开发商“经营城市”

    曾先生认为，“经营城市”是政府的责任，任何一个城市都应是先有城市经济的发展，再有城市的规划，然后才有城市房地产的开发、规划设计、而不是本末倒置。越位和错位的开发商，由于其资金追逐利润的本性，在“城市运营”中，必然将确保开发商利益放在第一位，不管主动还是被动，一旦城市发展与开发商利益发生冲突时，开发商毫无疑问会以牺牲公共利益来保护自己的局部投资的利益。

       房地产业也要讲“三个代表”

    在谈到中国房地产业发展的出路时，曾先生认为，房地产业同样要体现十六大提出的“三个代表”的根本要求。一、要根据最广大人民群众的需求来开发房地产。只要开发商心里想着“最广大人民群众的根本利益”，对中低档住宅、小户型等住宅需求把握得好，就能避开泡沫，赢得市场；开发商应为百姓提供具有过渡价值空间的住宅和保值、增值的住宅，使住宅不仅要“适合居妆，更要“适合创业”或发展；短期行为要服从长远利益；政府克服不作为和乱作为（如供求关系严重失衡，就是政府的不作为。让开发商进入“城市运营”就是政府乱作为）。二、代表先进生产力。其中包括：国际上先进的住宅理念，设计思想以及产业发展的新观念，都值得深入探讨；新材料、新工艺的引进，降低成本，提高质量。三、代表先进文化。包括企业应建立建立诚信文化，产品的品牌文化及社区的健康文化。