个人住房按揭越来越难 投资型物业将出现降价？

        除去从源头控制土地供给之外，另一个控制房地产行业的闸门就是信贷了。由于缺少其他的融资手段和直接投资的条件，几乎所有的固定资产投资都不得不依赖于银行的贷款。此次信贷门槛的再次抬高，将对北京楼市产生怎样的影响？个人按揭有没有可能像有些人担忧的那样，出现提高利率的情况？

　　房地产信贷再次抬高门槛
 
　　除对土地供给实行控制之外，这一轮宏观调控还提高了信贷门槛：如银行储备金率的提高和实行银行差额储备金率，如上调固定资产投资的项目资本金率(尽管该项措施与法律相冲突)，如严格控制信贷规模和暂停商业银行对房地产开发及个人按揭的信贷发放等。到如今，虽然个人按揭贷款被放开，但四大商业银行都加强了个人住房按揭贷款的审核工作，尤其是对第二套住宅以及别墅等高档住宅的审核工作。此外，央行还传出了酝酿停止豪华别墅个人住房贷款的消息，据透露，虽然目前具体细则尚未出台，但部分审查设限、提高门槛的举措已在实行。

　　北京楼市开发商会不会重新洗牌

　　北京中原的李文杰认为，房地产信贷对房地产的影响主要体现在门槛方面，无论是资本金的提高还是土地制度的改革都使得房地产开发的门槛提高，要求开发商实力加强，重新洗牌。事实上，从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年3月的“指引”―――《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，所有这些政策都无一例外地显现出了金融界限的作用。

　　业内人士分析，121文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有30%。此次国务院的通知的金融界限明显地更为严格，通知对房地产开发商的资本金要求从20%上升到了35%。房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%提高到35%，意味着房地产开发商的银行负债率不能超过65%。显然，面对金融政策的收紧，负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化，新的金融政策可能会导致新一轮的行业洗牌。

　　而对此，北京金地的陈长春指出，行业洗牌的另一种表现就是房地产市场将会出现地产企业的整合，而这对于地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。

　　房贷门槛的抬高会不会抑制目前的“拿地热”

　　“新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。”业内人士指出，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，也将遏制目前北京楼市出现的开发商拿地热。

　　“金融政策调整之后，由于短时间内企业前期投入的资金多了，因此拿地要‘量体裁衣’。”新华联的方明理说，虽然新华联长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。陈长春也表达了同样的深谋远虑：“每个企业都会有长期的规划，金地有5年左右的规划，是根据土地市场的供应机制决定的。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。”

　　个人住房贷款会不会越来越难

　　记者在采访中还了解到，众多开发商和买房人最为担心的还是银行对个贷的限制。华高莱斯总经理李忠强调，此次调整，政府已经注意到把房地产行业的投机行为和住宅产业分开了，始终没有触及真正的消费层面的消费者，因此，真正需求的买房人不会受贷款审核限制。李忠认为，此次显现的个人按揭信贷门槛的提高，不是针对普通购房人，而是针对那些购买第二套、第三套甚至是第四套房的投资者，而目前，北京楼市最大的住房需求群体已经是工薪阶层，确切地说是已购公房的房主们，这批购房人是真正的自住物业购买人，他们往往都是第一次购房，应有足够的、真实的资信证明，来证明贷款的偿还能力，经得起审核。

　　投资型物业会不会出现降价

　　对于很多人担心的投资型物业将因个人住房贷款审核的严格而出现购买人减少从而出现降价的现象，有不少业内人士认为，这种现象不太可能出现。首先，近几年高档物业的大量供应已经使很多项目的利润趋向合理；第二，信贷门槛提高的同时，国家对土地的严加控制又使高档物业的供应相对减少，供应量减少，而需求不变，高档物业将出现因此而涨价的现象。第三，投资型物业目前主要集中在商业、高档公寓等高端物业上，银行对企业贷款项目的严格审查将影响到这些项目的正常运行，反映到市场方面，相当数量的项目入市将会因为资金问题而延迟。如此“一正一负”，结果是投资型物业不会出现降价现象。