法规尚不健全 旅游房产火爆背后藏风险

      首届旅游城市房地产展示会之后，更多的人对旅游房地产有了新认识。记者了解到，五一期间，很多游客趁着去海南旅游的机会考察那里的房地产，内地的游客对分时度假酒店和产权酒店的兴趣浓厚。投资旅游房地产俨然成了一种时尚。但是专家提醒投资者，在看到旅游房地产火爆面的同时也要注意预防投资风险。记者采访了多位房地产专业人士和一些成功的投资者，得到一些经验，希望对有意投资旅游房地产的人提供借鉴。

　　注重开发商实力

　　邱先生于2001年买下了海南航空集团的一套产权酒店的客房进行投资，该产权属于异地投资的类型。从这几年的发展来看，他的投资非常成功。据邱先生介绍，进行投资必须要明确概念，现在讲“旅游房地产”实际包含几方面综合性的内容：旅游、投资、房产和航空等。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的经营状况、目前的状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。

　　不过，今典集团董事长张宝全表示房地产行业的风险很大，开发商的实力也不一定能持续几十年；所以他认为，投资者在投资时一定要开发商有非常好的担保体系，这才是保证自己长远利益的好办法。

　　现房投资较保险

　　邱先生认为，投资者最好能够选择现房进行投资。今年出现了首例产权酒店纠纷，就是因为某酒店的投资者在装修之前就与其开发商签订了购房合同，而一年以后酒店开始营业时，开发商以装修水准提高为由，要求投资者增加投入，否则拒绝履行合同。而邱先生在签订合同时，酒店的装修都已经完成，实际装修标准与合同约定不一致的情况就不会出现。

　　不仅如此，邱先生还在酒店试住了几天，对它的服务与经营做了切身的体会。酒店的营业状况和投资者的收益有密切的联系。按照产权式酒店一般的经营模式，投资者除了有一段时间的免费居住权，每年还要按一定的比例参与酒店的收益分红。有的酒店对投资者保证年收益不低于投资额的6%，有的没有保证。如果酒店的经营状况好，投资者就能得到更多的回报。所以投资者在投入资金之前要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。

　　连锁经营更便捷

　　“如果在异地进行酒店投资，最好选择有连锁项目的开发商。”邱先生说。这样，在免费居住期限内，投资者可以去任何一个酒店居住，更加方便。否则投资者每年都要去同一个地方，本来是轻松的旅游，反倒成了一种任务，但在其他城市旅游时仍然需要自己花钱去住酒店。比如海航集团在海南、北京、上海等好几个城市都有自己的产品，投资者的居住期限按分计算，比如有20天的免费居住权，投资者就有20分。无论在开发商的哪个酒店居住，只要是同档次的，住一天就扣一分，直到扣完为止，还可以提前“预支”下一年的居住时间，也可把时间储存到以后居住。

　　今典集团董事长张宝全说，现在旅游房地产市场的法律环境和市场环境都还不是很成熟，投资者一定要注意产权清晰，拿产权证；另外，还要保证拥有对房子独立的处置权。他向记者介绍，如苹果社区的Block产权酒店包括3万平方米的独立酒店和3万平方米的产权式酒店，投资者在购买产权式酒店时拥有产权证和独立的处置能力，可以自住、可以出租，也可以委托酒店经营，即把产品增值保值的途径多元化。

　　相关法规不健全

　　作为旅游房地产方面公认的专家，北京中坤集团董事长黄怒波表示，包括分时度假在内的旅游房地产投资作为一种新兴的投资理财方式，非常有发展潜力，但是它也面临着行业没有龙头，也没有相关法规制约，各自为政、松散发展的尴尬。旅游地产到底是应归结于房地产，受相关政策制约？还是应该归入旅游，受该行业管理？现在，国内在这方面的法律几乎是空白，因此投资者的利益很难获得良好保障。

　　黄怒波认为，今后在我国能够真正将旅游地产投资发扬光大的应该是拥有景点资源的大企业以及类似万科这种在各地均有项目的大型房地产公司。这些大企业之间可以进行战略性联盟，互换资源，实现良性竞争、共同发展。如此一来，投资人的利益也能达到最大化。

　　链接

　　旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。目前，旅游房地产主要包括以下两种形式：

　　分时度假：将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。

　　产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

　　分时度假与产权酒店的概念于上世纪70年代在美国兴起，并扩展到世界各地。目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集团及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家。