中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似（上）

      一个实证研究结论是：政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题相当程度上都应归于地方政府政策存在的问题。各地方政府控制着最重要的资源――土地，是房地产市场中最大的“庄家”。

　　改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国，所有人都抱定了地价只涨不跌的信念，这与当初日本房地产―金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似。

　　2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者的一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告悄然问世，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，引起圈里学人的一些关注。但似乎与往常一样，这份报告并没有引起大众传媒的注意。从一个外表看来灰白破旧而且落尽铅华的院落里发出的声音因为枯燥无味的数据与缺乏感情色彩的专业术语而让人们忽视了它的存在。

　　此前10天，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告说，2003年上海的商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛飙升，至今居高不下。几乎与此同时，上海王炼利女士关于《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的一系列统计分析文章也逐渐在内地学界流传，就上海房地产市场的来龙去脉作了逐一的剖析，并以其身临其境的感受触动每一个人的心事。

　　来自京、沪的两份研究报告各以国家与地方统计部门提供的数据为突破口，深入地剖析1990年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的圈地、投资热潮，宏观上覆盖了全国35个大城市，微观上则触及到各阶层市民的情绪。

　　一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外甚嚣尘上，吸引了海内外一些学者的客观分析与持中的评论，而房地产业者却不以为然，当时跳出来反驳上海房地产出现泡沫的地产大亨周正毅一干人等随后不久东窗事发，一系列形形色色的富豪纷纷中箭落马，而且由此顺藤摸瓜，牵出了几个浮在浅水中的金融高官。

　　房地产业的投资热潮再度汹涌袭来，转眼之间蹿上了巅峰。可以认定，这是改革开放以来中国大陆的第二波房地产投资大潮。与1990年代初仅因特区优惠政策在海南、深圳、北海等地盘踞一时的“漩涡”有所不同，1999年至今的热潮席卷了全国。业内研究人士特别指出，上海、北京愈来愈烈的房地产泡沫，是驱动这一轮投资热的“罪魁祸首”。

　　5年来，尽管动辄会有一些政策出台对这股大潮进行或严或宽的压抑，但大潮的势头从来没有得到真正的遏制。实际上社会舆论(而不仅仅是房地产商们)对房地产价格从来就是看涨不看落，仅这一点就很能说明问题。

　　没有人出来全面解读房地产投资大潮的制度背景，也极少有人出来呼喊这一大潮中隐藏着的经济风险。

　　数据背后的投资动力

　　学者们总是以专门而深入的研究宣示他们内在精神的一种姿态，或隐晦或明朗，或客观或偏袒，立场各异。这种内在精神既可以体察市民社会的良心，传递时代理性的精髓，也可以在是与非之间的模糊地带搔首弄姿，待价而沽。不过，秉持独立立场向来都是学者客观公正的前提。经济学界以冷静的数据剖析社会，虽然难免有隔靴搔痒之嫌，但却颇堪玩味。

　　出生于浙江绍兴的平新乔博士曾经留学于美国康乃尔大学，以研究微观经济学、产业组织理论、财政学、管理经济学等学科见长，其接触中国大陆房地产业的时间始于2003年春天。从那时起他开始收集资料，整理与分析数据，以定量分析方法来剖解数据之间隐藏的玄机。他说，他对于房地产业的研究与那份引起房地产业轩然大波的央行121文件的出台几乎平行。

　　研究报告的数据来自国家统计局1999年至2002年的房地产开发统计年报。年报属于“机密”文件。平新乔博士相信数据，始终强调他是用数据来说话的，认为数据就是研究房地产业的第一手资料；尽管他承认数据也许存在一定的偏差，就像任何一种事物给人的印象都一定会伴随着误差一样；亲眼所见也有片面，实地考察也有偏差，他就摆弄相机准备拍照的摄影记者随意说，即使面对面的摄影也仍然存在误差。他似乎丝毫也不怀疑数据的准确与否，认为数据就是解读中国内地近5年来房地产业的最佳途径。

　　全国性的统计数据显示，自1999年以来的5年里，中国内地35个大城市的房地产开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度向上递增，由1999年的4103亿元迅速攀升至2003年的10323亿元。2003年，也就是中央和地方几个法令即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产业的投资额骤然比2002年猛增2300亿元。如今，年均1万亿元之多的房地产业已经与中国股市的投资规模旗鼓相当。

　　如此巨大的投资规模，其背后存在着强劲的动力：一是投资各方的资金注入，二是房地产商的利润追求。平新乔博士认为，无论是资金注入还是利润追求，两者的背后都有着地方各级政府的强烈投影。

　　房产私有化之后的社会阶层格局

　　研究房产市场须先了解各阶层市民的住房资源，再对照官方统计年鉴的居民住房总量，方可看出其中的端倪，王炼利这样认为。

　　上海和内地其他城市一样，并未赶上中国大陆1980年代末至1990年代初的第一轮房地产开发热潮，在浦东开发前后，既不像当年海南、深圳等沿海省市那样狂热，也不像北京等北方城市那样滞重，因此它可以作为研究内地房地产市场的一个绝佳样本。

　　1995年，沪房地改767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》出台，就职别等级和技术职称予以了规定。王炼利说，上海市区居民房产资源差别巨大的近期源头大致肇始于此。1999年上海市政府颁发了一系列文件，房产市场逐步形成，住房可以货币交易，房屋就转换成了随时变现的房产财富。

　　《中国2000年人口普查资料》提供的详尽数据显示，全国范围内拥有人均建筑面积30-39平方米和40平方米以上的人员，以国家机关、企事业单位负责人的比例为最高；30万元以上住房的最大买家是机关事业单位领导和国企私企的“老总”；技术职称人员的住房也是按照职务的高低，因为能够住上高标准房的大多有着高或较高的职务；而第一产业的从业人员是弱势群体中的最大多数，84%的住户购建房消费不满1万元。

　　据王炼利统计，2000年上海市区408.06万户家庭中，12.5%的市区家庭人均建筑面积40平方米以上，拥有29.7%的房屋资源，相当于市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭全部房屋资源的总和，即12.5%的人的住房面积与56.4%的人的面积相等。能够花费20万以上购房费的只有14万户，占购房户的10%；30―40万的只有4.8万户，50万以上的只有2.4万户。可是，仅拥有人均建筑面积50平方米以上的就有30.5万户。其实，上海的住房并不便宜，而是太多的高价购房户享受了单位公款购房待遇，沪房地改767号文件使他们能以低廉的代价购进大面积住房。

　　1980年代以后的实物分房多以职务为主要依据。2000年以前住宅商品房约有70%是单位购买的，2000年以后上海仍有不少单位动用公款购房。行政政策和权力资源主导着最初的房产市场。

　　众所周知，中国大陆自1950年代以来就因国家政策导向而逐渐裂变成了城市居民与农村居民的城乡二元社会结构，而且农村居民的国民待遇一直被排除在政府决策的视野之外，农村居民的住房问题无人问津，一概自行解决；因此这一方面一直存在着历史的空白。据报道，1997年至2002年六年间，中国的耕地年均减少1027万亩。截至2003年底，耕地面积已从原有的19亿5000万亩锐减到18亿5100万亩。7年来全国有近亿亩耕地被政府征用。保守的统计数据说，已有逾4000多万农民流荡在城市边缘，失去土地又未得到妥善安排与公正补偿。

　　房地产市场形成之初财产分配格局落定。除农村居民以外，城市居民已明显分化为差距悬殊的几个阶层，普通居民又占其中的绝大多数。最近两年全国房产市场放开之后，银行贷款购房开始风行，但房价随之爆涨，节节攀高，而抛开其他的因素不说，银行贷款的特点明显有低龄化趋势，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“知识精英”们也许对自己未来的收入水平充满自信的期许，普通市民只有啧啧称羡。因此，即使国家统计局的数据显示全国住房总量逐年递增，毕竟远水还解不了近渴。