幕后新闻调查：“万科・十七英里”的地价疑云(中)

        “万科作为一家上市公司，我们不做不合法的事情，我们有土地产权证。”万科・十七英里项目部的邓先生说。

        据调查，2002年4月22日，深圳市国土局龙岗分局给万科公司发放的房地产证(深房地字第6000063033)，宗地号为G15603－5，使万科获得了目前正在开发的十七英里项目用地的产权。有了房地产证后，万科就可以去报批报建，理所当然地开工了。

         但据1998年8月1日开始施行的《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》第二条，广东省内城市(含县城)规划区范围内新增的经营性房地产项目(包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆和高级娱乐设施，不包括福利房和工业厂房)用地，必须通过公开招标、拍卖方式出让。

          而记者在采访深圳市国土局龙岗分局副局长李永红时证实，这块地并没有经过公开拍卖或公开招标。

         “我只能告诉你这块地没有通过拍卖，而是通过特殊渠道拿来的。”万科・十七英里项目部的邓先生也直言不讳地说。

        万科・十七英里项目的房地产证上，注明用地面积为67571.10平方米。而在深圳万科房地产有限公司于2002年2月9日缴纳给深圳市财政局的收据上显示：地价款仅为1208.3610万元。按50687平方米的总建筑面积计算，平均每平方米地价仅约为238元。

        而当初在竞拍拿到另一个地产项目―――“万科东海岸”那块总建筑面积为21.5万平方米的地块时，万科就花了4.3亿元，平均每平方米的地价约为2000元，几乎十倍于十七英里项目。万科东海岸项目虽有“海岸”二字，但实际上很难看到海，其地理位置根本无法与十七英里相比。相形之下，万科取得十七英里项目这块地的地价是超乎寻常的低廉。

         如果没有金海滩度假村发现万科十七英里的用地有问题而将深圳市国土局龙岗分局告到法院一事，万科公司的拿地内幕将很难显山露水。但恰恰在万科公司提交给法庭的一份它与另外两家公司所签订的《关于合作开发溪涌G15603－3地块有关前期工作的框架协议书》中，记者发现，原来事情如此不简单。

       一份秘密的合作协议

         2001年9月24日，深圳市豪昌实业有限公司、深圳市大永盛房地产开发公司、深圳市万科房地产有限公司签订了《关于合作开发溪涌G15603－3地块有关前期工作的框架协议书》。

         据相关资料印证，该协议中提到的溪涌G15603－3地块，就是万科正在开发的十七英里项目用地，其后，深圳市国土局龙岗分局与万科签订了深地合字【2002】5021号土地出让合同时，将宗地号G15603－3改为G15603－5。

         在该协议中，上述三家公司本着“共同发展”的原则，达成了一些“平等互利”的条款。

         协议中，作为甲方的豪昌公司所承担的责任是，确保丙方万科公司能够单方面与深圳市国土局龙岗分局签署符合约定条件(建设用地面积为67571平方米，容积率为0.75等)的溪涌G15603－3地块的《深圳市土地使用权出让合同书》，并负责缴纳、承担该项目应缴纳的政府地价(含土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金等)，以及豪昌另外投入全部开发建设资金的5％。

            而乙方大永盛公司则利用自己的优势，协作开展部分前期的工作。

        作为丙方的深圳万科房地产有限公司则负责该项目的“规划设计、工程建造、物业销售和物业管理等工作，并承担该项目的开发建设所需资金(除豪昌公司投入的全部开发建设资金的5％以外)”。

          三方并商定在该协议签订的两个工作日之内，万科支付300万人民币的履约定金。

         协议中的第五条还明确规定，豪昌公司和万科公司在万科・十七英里项目合作经营中的投资及权益分成比例是，豪昌公司占38％，万科占62％。根据协议可以看出，豪昌公司是以“所付地价”入股，占了33％，再加上投入的5％，共为38％。

         但根据万科・十七英里的房地产证上显示，地价款仅约为人民币1208万元，而收据上的支付者仍是万科公司。这意味着豪昌公司仅以5％的投入就获得了38％的投资和权益分成。换言之，也就是豪昌公司凭空就获取了33％的收益。

          33％的收益将是多少呢？仅以万科公司在2003年7月4日以9.7亿元拍卖价拿到的深圳梅林关外坂雪岗一块近40万平米的土地作比较，按其总建筑面积437670平米计算，其每平米的地价为2216元。如果将万科・十七英里项目的每平米地价假设为2216元(但就其优越地理位置而言，其拍卖价肯定高于这个数字)，其所需支出的地价款应为1.12多亿元。

         但现在，万科・十七英里所支出的地价仅为每平米238元，如再加上最高每平米3000元的土建造价、每平米3000元的四五星级的装修成本，总成本应为每平米6238元。那么，按每平米1.5万元的保守销售价格计算，万科・十七英里的每平米毛利应为9000元左右，总建筑面积50678平米的毛利则为4.56亿元。而豪昌公司所得的33％收益(毛利)将为1.5亿元左右。

         从这份框架协议书中可以看出，万科无疑是急于拿到溪涌G15603－3这块地的，而豪昌公司则以确保万科拿到地为条件获得了上亿元的收益。