国家铁手严控房地产供与求 杜绝大拆大建与炒房

         最近国家频频出台一些对房地产业进行宏观调控的政策、措施，如调高资本金率、严控房地产开发贷款等，这似乎是发出一个信号：房地产业发展过热急需降温。然而今年以来，广州房地产市场发展势头良好，各种物业销售畅旺，楼价攀升，中央的调控措施是否意味着广州房地产业也需要降温，要回答这个问题，可能就要充分理解中央出台这些措施的背景及其目的。

        近日，新华社记者就其理解对此作了评释，这可能有助于理解发展与调控这对矛盾，有助于把握短期内未来广州房地产业的发展方向。

        房地产业关乎人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。然而，如果掌握不好节奏，在一个较短的时期内，发展过猛，就会成为相关行业投资过热的一个诱因。

         目前，我国房地产业需要寻找控与放的平衡点，稳步释放投资和消费的需求。这既是房地产业长远发展的大计，也是宏观调控的一个重要着力点。

            比重不大意义重大

          房地产投资在我国固定资产投资中的比重并不是很大，目前大约占２４％，但对于投资的拉动意义重大。专家指出，从当前形势看，房地产业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的源头性因素。１至４月，全国房地产投资在去年２９.７％的高增长基∩贤?仍龀ち耍常?６％。雨后春笋般涌现的新开工楼盘，需要大量消耗钢材、水泥，旺盛的市场需求、巨大的利润驱动，加剧了钢铁、水泥等行业的过度扩张。

       房地产开发对银行贷款的依赖程度较高。一季度，全国房地产开发投资中银行贷款占３０.７％。但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重在６０％以上。

      在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，实际上直接或间接承受了房地产业的市场风险和信用风险。

          调节供给：严控资金和土地

       资金和土地，房地产开发的两个决定性因素。调控房地产业，也需要从这里入手。

        今年以来，国家出台了强有力的措施，从源头上对房地产供给进行调控。国务院办公厅下发通知，将房地产开发（不含经济适用房项目）的资本金比例由２０％以上提高到３５％以上。业内人士认为，此举提高了房地产开发的准入门槛。国家还将深入开展土地市场治理整顿。当前，房地产开发占用土地问题比较突出。调查表明，不少土地停留在房地产商手中没有开发。

        目前，房地产供给结构不合理，中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应不足，商业营业用房空置率上升。为解决这一问题，国家将保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应。继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求。控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

               调节需求：严控大拆大建和炒楼

      房地产需求，需要稳步的释放，否则结果只能是大起大落。目前，一些地方城市建设急于求成、贪大求洋，大拆大建引起非正常的被动性房地产需求；少数地方投资性购房比重上升过快，投机炒作行为露头。

     合理调节房地产需求，控制房地产投资规模，必须控制由城市大拆大建引起的非正常的被动性房地产需求。目前，在一些地方这部分投资已占到房地产投资的一半左右。国家正在采取措施，认真解决城市建设中规模过大、标准过高、大量圈地、违规拆迁等问题，坚决制止搞各种形象工程、政绩工程，停止建设宽马路、大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目。

       投资性购房比例上升对房地产价格的影响开始显现，需要加强引导，防范炒作。上海市修改了房地产登记条例，限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。南京市规定，房产销售公司和销售人员一旦发现炒卖期房，将被吊销资质。杭州则对二手房交易开征２０％的个人所得税。这一系列措施将合理调节房地产需求，平抑过快上涨的房价。