从宏观角度来看待房产市场 预计楼市将逐渐走低

　　在人口密集的亚洲各国，房地产都是最兴旺的行业之一，也培育出了不少世界级的亿万富豪，但即使在人人都渴望改善居住环境，地产价值存在明显的远期升值潜力的国家中，房地产行业也不是不落的太阳！

　　我们可以看看日本，在这个人多地少的国家中，曾经财富就是土地，土地就意味着财富，但现在日本的房地产早已今非昔比，几年前香港富豪李泽楷购置于日本东京的土地依然是烫手的山芋，无法为其资本运作带来助力。在韩国，情况同样严峻，依靠土地抵押的方式虽未根本改变，但大批赖此生存的富豪却纷纷落马，甚至自杀身亡。在我国香港、台湾省，在东南亚，对于土地以及土地的运作――房地产，人们早已经有了更多的认识，这个行业也同样有兴有衰。

　　问题是，在中国这样的经济增长热度面前，我们的产业投资者还存在着很多的侥幸认识，并没有真正认识到任何行业总是有起有落的。众多的投资者还在期盼着，宏观经济调控，能够“适度”，不要影响整个行业的运作；众多投资者依然在炫耀，我是搞房地产的！当然，这要是在过去，那就是表明自己实力和前卫的最佳做法。但现在所有这些即将过去，因为这次宏观调控的基本特征就在于对房地产等亮点行业的调控，因为这是龙头，在宏观调控的同时又不伤及经济增长的要害，这种特征是与以往宏观调控最大的不同。很显然，我们如果再仅仅从行业角度而不是从宏观角度来看待这些问题，难免就会失之偏颇，难免就会真的以为，太阳确实可以永远不落。

　　作为房地产行业的投资者和运作者，现在要注意到一些行业性的微妙变化正在发生之中。

　　在房地产行业中，浙江楼市是国内比较典型的二线楼市，对它的研究具有市场指标性意义。但在近期的浙江省房博会上，成交大幅下滑，成交面积仅7.88万平方米，只有去年的1/3。根据统计结果，与上届相比，本届参观人数下降22.4％；商品房成交面积下降281％；商品房成交金额下降201％。另一个值得注意的现象是，这届浙江的房博会开幕前后首次出现集体开盘现象，涉及近20个楼盘，范围遍及杭州市中心、滨江区、余杭区等。据不完全统计，总量接近50万平方米，以7000元/平方米的均价计算，需要的接盘资金近35亿元。这表明，目前开发商在不断出台的宏观调控政策的形势下，急于回笼资金，而一切征兆都显示，市场的拐点正在出现，未来的国内房地产市场且不论一线楼市，就是二线楼市也即将全面走低。

　　现在我国西部地区，已经出现了房地产商不惜以高达42％的年综合费率，以土地证、奔驰车和公司写字楼做典当，目的就是从典当行借个三四百万元贷款。据悉，这种情况已很普遍，尤其是一些中小型房地产商，由于开发资本金比例提高，银行紧缩房地产企业贷款，资金链已经断裂，为了调整头寸，他们只能不惜以高息求助于典当业者。

　　而所谓的高息，主要就高在年综合费上，这包括有服务费、保险费、基准贷款利率及浮动，折成年综合费，就是42％，大约相当于银行贷款利率的7倍！

　　事实上，现在从典当行借钱的地产商已不在少数。据西部地区一家规模一般的典当行透露，今年以来，他们就已经办理了十几笔这样的业务，而地产商付出如此代价取得的当金却只有市场价格的50％。其实，这种情况并不仅仅存在于西部地区，在我国的东部，杭州中财典当行从今年1月份开始，已为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔有750万元。而在去年底的3个月，这个数字只有1000多万元。据了解，杭州的几家典当行目前也基本是按土地拍卖价格的50％发放当金。

　　房地产业者应该关心的是，一旦这些只相当于市场价格一半的物业和土地资产释放到市场当中，将意味着什么样的价格走势？那些坚持认为由于上游材料价格坚挺，所以地产价格将会继续上升的人，忽视了一个常识性的问题，价格是由需求决定的，不是由上游材料决定的。中国未来的地产价格就远期来看，毋庸置疑将处于一个充满风险的波动期，谁忽视了这一点，谁就有可能品尝到市场规律的苦果。