商业地产“新贵”遭遇红灯

    居住产业的火爆带来商业地产的繁荣，并且派生出诸多新贵。高尔夫球场与ShoppingMall分别占领了休闲运动和娱乐消费的两大高端。然而正当开发商们疯狂圈地立项的时候，有关部门来了个急刹车。
　　　　
　　■高尔夫球场引发环保、经营、土地资源浪费等多方问题
　　
　　2004年3月中旬，北京市发改委为落实《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》，即日起全面暂停批准新的高尔夫球场建设项目，会同市有关部门对本市已建、在建的高尔夫球场项目进行初步清理检查。
　　
　　通知要求，尚未开工建设的项目一律不允许动工建设；已按规定批准项目，须出具建议书和可行性研究报告，尚未办理用地或开工批准手续的高尔夫球场项目，一律停止办理用地和开工批准手续；虽已办理规划、用地和开工手续，但尚未动工建设的项目，一律停止开工。
　　　　
　　对在建的高尔夫球场项目，将实行严格管理。此前未按规定履行立项、规划用地和环境影响评价等建设审批手续而擅自开工建设的高尔夫球场项目，要一律停止建设；对建设审批手续齐全，符合北京市土地利用总体规划和城市总体规划的在建项目，要严格监管，尤其是对其占地、用水、环保设施建设等方面进行严格控制和监管；对已建成投入运营的高尔夫球场，要严格控制球场对水资源的消耗。
　　
　　据了解，目前本市已建成的高尔夫球场有19个，在建的有10个。已建、在建的29个球场总规模为540洞，相当于18洞标准高尔夫球场的30倍，球场总占地面积3708公顷。在这29个球场中，有8个球场未经市政府有关部门批准。
　　　　
　　■摩尔热带来资金风险、资源浪费和社会隐患
　　　　
　　3月15日，商务部刊发了《商务部关于对大型商业网点建设情况进行调查的通知》，要求建筑面积5000平方米及以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储式商场、专业店、购物中心以及商品交易市场（含批发市场），必须如实填写建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况。4月30日，发改委专门部署了关于清理固定资产投资项目的行动，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等同被列入重点清理范围。
　　
　　　　其实早在今年2月份，商务部和银监会已经开始对大型购物中心进行全面检查。调查显示，全国购物中心投资总额2000多亿元，应该是以400个网点左右为基数，相比去年底猛增100多家，其中重庆某区就有5个ShoppingMall同时上马，每个规模都在10万平方米以上。而这些Mall项目，“正常情况”下，开发商自有资金仅占5％左右，远远低于30％的规定。另一方面，有相当多的Mall被拆零成商铺卖掉，由于规模巨大，很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功，开发商往往不可能全部卖出去，因此不光银行的债可能还不清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发很多社会问题。
　　
　　■商业搭台，住宅唱戏，商业泡沫已经产生
　　
　　“造Mall”之所以成为一项城市运动，除了是短期内可见成效的“政绩工程”外，还和高尔夫热一样，有巨大的利益驱动。一个典型的事实是，这巨大的利益往往不在Mall或球场经营上，而是在住宅开发上。比较直接的做法是，名义上通过高尔夫廉价圈地，圈下来后主要用途却是造别墅等高档住宅，以此来实现暴利；对应过来，就是以购物中心名义廉价拿地，造一大片房子后当做商铺销售获利。
　　
　　也有项目确实建起了高尔夫球场，相邻的住宅价格自然风生水起，业主不仅为高昂的附加值买单，还有后期昂贵的维护费用和杀虫剂隐患。事实上，许多建成的高尔夫球场经营不景气，甚至严重亏损，但是业主们还是为每块草皮付出了金子的价格。
　　
　　造Mall更是“多赢”。业内人士解释了预计投资25亿元的Mall的融资之道：先用自有资金拿地，对土地用市场价评估升值，再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款，用此贷款来建造，建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款，用此贷款来营运；还有开发商将先贷的钱直接用于现金流紧张的住宅建设。因此，未来市场经营好坏简直不在考虑之列。整个项目投资中，只有土地金是开发商出的自有资金，最低仅占2％，绝大部分风险由银行承担。
　　有关专家呼吁，对现有在建的Mall不能“一刀切”，区分标准就是看开发商建成后是自己经营还是出售，如果是后者，就应该坚决刹车，这甚至应该成为判断那些未建Mall能否立项的“准入条件”。