经济适用房物业管理路在何方

         随着住房体制改革的不断深入，城市居民的住房供应体制发生了巨大的变化，其中对于中低收入的家庭，政府采取了相应的经济适用房政策，来改善这些家庭的住房条件。
          经济适用房的不断扩大，适用的规定不断完善，是现代房地产市场良性发展的必然条件。经济适用住房的产生取决于社会健康、平衡发展的管理理念。经济适用房的物业管理该如何发展也是现在市场经济中必然产生的一个话题。经济适用住房物业管理中易出现的问题主要有几个方面，如：业主提出：管理的水平很差、服务的内容有限、管理与被管理的概念混淆。物业公司提出：费用不能按时、按数缴纳，服务中出现不配合，服务难以进行等这样那样的问题致使物业管理纠纷不断，要求改革的呼声越来越强烈。经济适用房后期的物业管理也就成了政府又要面对的一个新问题。经济适用房不同于商品房和单位福利房，经济适用房的业主是中低收入的社会群体。经济适用房的物业管理中服务的质量与收费究竟该如何改革呢？就此，记者采访了各方人士。

    业主：物业费是一项较大开支

    家住西安北郊的韩先生已买了一套经济适用房项目的房子，他告诉记者，从目前来看，对于中低收入的群体来讲，每月三十元左右的物业费占其月收入比例的４－６％，也就是说，在一个月收入六百元左右的家庭中，业主每月要固定拿出三十元左右来交纳物业费，这对于中低收入家庭来讲是一笔比较大的支出，因此也就会导致经济适用房的业主以各种理由拒绝交纳物业费，从而导致物业费收缴率低，使物业管理费严重不足，经济适用房的后期物业管理没有资金保证。

    开发商：物业管理并无差别

    记者专门采访了西安××温泉花园销售部刘萍经理，经济适用房开发成本低，对购房者而言，物业服务的收费和管理都一样，只有总房价的差别。但是物业管理收费要经过政府有关的核定，像房屋维修基金还要经过房管部门的监管。房屋销售时，开发商应针对费用作前期提示或告知。

    物管公司：虽不挣钱 但“挣”品牌

    上海东湖物业管理公司仇总告诉记者，经济适用房在一个中等发展的城市中，占有比率是比较大的。目前大多物管公司都是独立核算，自负盈亏，而经济适用房物业收费标准却要严格按照政府定价进行收取。因收费定价低，物业管理公司是不挣钱的。这样的话，对一个物业管理公司来说，如没有升级的要求?从三级管理资质升至二级管理资质?，一般也不会特意去接经济适用房，所以经济适用房的物业管理公司的选定一般是由政府指定的。但不否定有一些物业管理公司为了升级的要求或树立公司品牌，还是会接类似的物管项目。

    他说，就该公司来讲，在管理的三百多万平方米的物业中，２０％是盈利，４０％是持平的，４０％是亏本的。盈利的部分完全能补贴亏本的部分，从而拿到管理面积，保证服务质量，从二级升至一级资质，打出东湖品牌。对业主来讲，出的是小钱，却能享受到正规的物业服务，而物业公司为以后凭资质级别收费打下良好的基础。现在在上海已经对写字楼、商务楼的物管费收费标准，实行了由业主和物业管理公司双方按照市场情况协商定价，政府部门“备案”的方式。

    专家：物业服务内容可以有别

    就此话题，记者采访了西安交大房地产研究所所长杨东朗教授，他说买经济适用房最好选择户型小一些，物业管理属于经济行为，物业费属政府定价。在西安，经济适用房（编者注――指广义）相对较多，单位公房、集资建房也应按此类对待。单位上有补贴，物业费也就不用负担；有些企业自己效益好一些，企业自己就解决了。物业管理不能乱收费，服务质量是优质的，作为服务应该是一样的，视收费情况，服务内容可以有区别。要弄清哪些是物业管理费，哪些不是？水电费就不包括其中。所以物业管理内容不要包含太多。建议可搞一些经营性项目，政府在开发设计经济适用房的时候，应为后期的经济适用房物业管理部门设计建造出尽量多的经营用房，以保证经济适用房物业管理部门利用经营用房的收入来补贴物业费的不足，以此来保证经济适用房的房屋小型维修的资金来源。不论怎样，物业管理都应遵守国家和地方有关法规。

    有关部门：暂无专门的物管规定

    记者采访了西安市国土资源和房屋管理局房屋物业管理处钟军处长，据他讲经济适用房的收费比较低，像房改房国家要批价，保障最低消费者，严格意义上，西安真正属于按经济适用房销售的很少。他们的所有价格和收费都要经过政府定价（物价部门），利润只能按３％。目前，我市对经济适用房的后期物业管理还没有专门性的明确措施和法规，因为经济适用房的物业管理只是物业管理中的一部分。

    记者还电话采访了西安市经济适用房领导小组办公室郭伟副处长，他告诉记者，他们正根据国家有关部门出台的政策起草《西安市经济适用房管理办法》，但只涉及建设，不涉及物业管理，据他讲，西安市真正意义上的经济适用房只有三四个。

    专业律师：建议改革物业服务

    记者采访了陕西许小平律师事务所长期从事房地产工作的杨蓬伟律师，他为此提出解决物业纠纷的五种方案：方案一、倡导诚信。随着经济发展的不断扩大，培养了不少诚信企业，为社会经济市场的良性循环作出了的卓越的贡献，但是也有不少企业在经济发展的同时忽视了这一重要环节，所以就出现了市场经济建设中的诚信危机，因此，应当从各个方面去提倡和倡导诚信，也只有贯穿了良好诚信，才能更好的从事物业管理活动。也只有建立了诚信市场双方才能互相谅解、互相督促、互相信任，物业管理收费与质量的问题才能从双方的内心深处解决。

    方案二、择优筛选。市场经济从量的需求正在逐渐向质的方向转变，这也是市场经济发展的必然结果，所以，我们也应尽快适应经济体制形势转变将物业管理中的不良或较差公司筛选清除，从而建立一种危机感，使那些服务不到位或预想蒙混过关的物业公司从物业管理队伍中消失，这样首先从物业服务的质量角度约束物业公司，这样使业主对物业管理主体没有异议，自然物业公司服务的质量良好成分会逐步增加，业主对物业管理虽知也会产生信任和认可，所以，物业公司关于物业费用的苦恼也迎刃而解了。

    方案三、加强监督。物业管理的行政机关应当从严执法、从重执法，不留余地的实施行政管理行为，对于物业管理中物业公司的问题发现一个，处理一个，给别的物业公司一个前车之鉴，让那些不良物业公司或有些抱着侥幸心理的物业公司没有可乘之机和打消其效仿的心理。从而给物业活动一个有效的法律监督。

    方案四、政府协调。经济适用住房中的大多数住户经济条件不是很优越，就出现了为了缴纳物业费用精打细算，这是经济适用住房设立的必然产物，但是市场经济的现在社会物业公司也是要追求经济利益的，因此必然的就出现了费用交纳的少物业服务的质量就差得现象。为了更好的体现经济适用住房的创设初衷，所以建议政府不但在经济房屋建设当中设立优惠政策，还应当在物业管理当中给物业公司更多的优惠办法，使物业管理的成本降低，如：政府在对这类物业公司在税收方面可以施行减、缓、免优惠政策；对物业公司员工的纳税也可以考虑优惠等，这样业主缴纳的物业费用使物业公司能最大使用，使中低收入家庭能更好的享受照顾，使他们的生活更加幸福、美满。

    方案五、业主调整消费理念。物业公司进行必要的成本核算，适当的获利，是应当的也是必然的，于是交费少服务差，服务项目少的问题就出现了。所以在物业费用有限的时候一味强调物业公司的责任也不是解决问题的最根本方法。基于有效权衡业主和物业公司各方利益的前提，所以建议业主应当首先自己进行适当的核算，选择性的去掉一些不必要的服务项目，如：可将楼房内的卫生服务项目去掉，由业主共同打扫；减去报纸、送奶等服务项目，使物业公司减少成本，尽量资金最大化，从而双方获利。

     编后语

    经济适用房（狭义的）是一种微利商品房，它从建设开发时起就引入了专业的物业管理公司进行管理，因此在物业管理方面与普通商品房有很多共性。但它也有自身的特点，比如合同签订时业主明显的弱势地位、物业管理费收费较低等，这也需要政府的特殊政策。经济适用房是政府为改善城市居民的住房条件而建造的，而对于经济适用房的物业管理，只有政府对其管理给予一定的政策倾斜，建设、开发部门才能无后顾之忧的进行经济适用房的开发、建设及后期管理。

    经济适用房是政府为改善、提高城市中低收入居民的生活水平而建造的住房，为充分发挥它的效益和长远意义，政府有关部门是不是更要解决好经济适用房的后期物业管理工作，以保证城市居民安居乐业呢？