选择物业管理要通过招标

    本报读者钱先生前来报社咨询说，他在南郊一小区买了套房子，入住后发现物业管理公司是开发商的子公司，物业管理公司的资质条件什么都没有，只是挂了个牌子，物管人员也是临时招来的，物管经理处理任何事情的出发点都在维护开发商的利益，购房合同的纠纷、交房的纠纷、物业收费的纠纷都由这位物管经理处理。这可把众业主给搞糊涂了，他们不知道物管公司到底是干什么的。钱先生想了解，前期物业管理公司是如何介入物业管理的？介入后物业管理公司能处理一些开发商的事务吗？
    对此，本报记者专门采访了陕西许小平律师事务所房地产部罗润国律师。罗律师认为，在房地产开发建设、销售、使用的各环节中，物业管理几乎贯穿始终，其对房地产业的发展起着至关重要的作用；而在物业管理的选择、接管、运作的全程中，前期物业则起着龙头作用，它是链接开发商与买受人、业主与业主委员会、业主委员会与后期物业管理的纽带。所以，前期物业的合理有序介入，也就为后期物业持续的健康发展奠定了基石。

    但在实际操作中，很多开发建设单位和物业管理企业之间存在“父子关系”，使得前期物业的验收、交接、收费、具体管理等权利义务约定不明或没有约定，直接致使业主一方权益难以得到保证。根据去年颁布的《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”之规定，前期物业的介入一般要通过招投标方式，规定这种方式的目的是为了前期物业介入管理时，更加社会化、合理化、透明化，避免建设单位与物业公司之间“父子关系”的普遍存在，避免前期物业管理企业与建设单位及业主之间权利义务不明的状态，合理保障了业主利益。

    同时，为了保证通过招投标方式选择前期物业，该条例５７条明确了违反此规定应承担的法律责任，即对住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业的有关部门可责令其限期改正，给予警告，并可处１０万元以下罚款。对于钱先生所面对的物业公司，可在小区业主委员会成立后予以辞退，或者可直接向相关性征管部门反映其物业管理公司介入管理不符合法定程序的事实，请求依法进行招标。

    一般商品房买卖合同是开发商与买受人之间建立的买卖关系，双方应严格履行自己的义务，谁违约谁应当承担自己的责任。物业管理是买受人入住成为业主后与物业管理公司之间建立的物业管理关系，在此关系中物业管理公司相当于雇员，业主相当于雇主，双方在物业管理关系存续期间均应严格履行自己的责任。在物业管理公司依法介入管理之后，其与业主之间产生的是物业管理关系，对于开发商的交房违约、房产证办理迟延等购房合同约定义务，均应由开发商承担处理，与物业管理公司无关。同样开发商也不能干涉物业管理公司的物业管理行为。