宏观调控促房地产出现变革 八成房产企业将淘汰

        “2004年下半年中国房地产政策展望及价格走势”论坛在广州举行。国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪、中国房地产业协会副会长顾云昌、招商银行总行研究部副总经理罗开位、房地产著名策划人王志纲等专家就新一轮宏观调控下房地产业的发展走向及广大消费者极为关心的价格趋势，进行了热烈的讨论。

　　与会专家一致认为，在新一轮宏观调控下，房地产业将面临根本性的变化，而价格则可能有升有降。房地产著名策划人王志纲预测，今后80％的房地产企业将退出市场，现在全国有1万多家房地产开发企业，5年内将有8000多家消失，到时只剩下2000家左右。

　　价格走向趋于平稳

　　中国房地产业协会副会长顾云昌先生认为，自去年央行出台121号文严控银行贷款、国务院随后颁发18号令规范土地后，房地产实际上进入新一轮的发展阶段。今年初，国家有关部门又进一步提出经济宏观调控，房地产投资占固定资产投资的18％，自然在压缩之列。由于银行贷款进一步紧缩，土地出让也不断规范，房地产企业巨头明显感觉到宏观调控的压力。在这种情况下，楼市有起伏非常正常，价格走向则可能有升有降。在杭州、上海等投机性比较强的城市，价格可能出现明显回落；而在广州、深圳等房地产比较成熟的城市，价格则可能稳中有升。

　　事实也是如此。今年一季度在杭州、上海等城市，虽然一手楼的价格仍然上涨了10％以上，但二手市场的价格则有价无市，这表明里面有明显的投机成分；而广州的统计相反，销量增加了12％，供应减少了20％，价格则上升了15％。

　　招商银行总行研究部副总经理罗开位则指出，虽然从长远来看，中国房地产还有一二十年的发展空间，但从短期的价格来看，形势并不乐观。他说，从投资上看，未来一两年房地产有效需求将减少，而实际供给却还在不断增加。因为，在宏观调控前一两年，有关投资已出现大幅度增加。这从银行贷款统计上可以看得很清楚。比如，去年全国商业银行给房地产企业的开发性贷款为6600多亿元，比前年增加2000多亿元，增加了49％；给消费者的按揭性贷款为11000亿元，而前年只有8000多亿元。在土地供应上也是如此，去年共有70万亩土地进入房地产开发。未来5年，房地产供应只有增加不会减少，所以价格不可能出现急升现象，相反还有可能下调。

　　新一轮变革将出现

　　国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪从企业发展战略的角度，谈了他对宏观调控形势下房地产企业发展的看法。他认为，宏观调控使市场出现变化，房地产企业应该根据形势作出调整。中国经济在宏观调控下将进行结构调整，传统产业结构将向现代产业结构转变，农村将向城市化发展，房地产应伴随经济及社会结构的变化进行开发。他预计，未来10年地产开发每年将有8亿平方米的商品房进入市场，这对房地产企业来说，仍然是一个难得的发展机遇。他建议，房地产企业应向二三线城市发展。

　　房地产著名策划人王志纲则从10年前的宏观调控所产生的变化谈了他的一些感受。他说，这次的宏观调控不同于10年前。1993年国家全面紧缩银根，房地产泡沫顿时消失，房地产行业哀鸿遍野。到如今，昔日地产英雄消失殆尽，一大批国有企业退出江湖，而当初为这些地产英雄“打工”的包头工、打工崽、供应材料商却成为今日楼市霸主。这次宏观调控，杭州楼市不少发展商感到茫然，囤集在手中的土地不知道怎么开发。他说，新一轮的宏观调控就像十年前的宏观调控一样，对房地产的影响将是根本性的。房地产企业只有审时度势，紧紧把握商业地产、旅游地产、会议地产、酒店地产等房地产开发的时代潮流，与时俱进，参与城市运营，才能成为新一轮的赢家。