第一季度房地产投资增长41点 地产开发当前过热了吗？

　　新闻提示

　　我国2004年第一季度固定资产投资增幅超过43%，其中房地产投资增长41%。有业内人士认为，这组数据成为“投资过热”的有力证据之一。无独有偶，日前广州市建委公布了2004年4月份房地产开发公司资质年检情况的通报，广州白天鹅房地产开发有限公司等13家开发企业因不符合资质年检要求，暂缓通过年检；另有广州7家开发企业因连续两年没有房地产开发经营业绩而注销房地产开发资质。这是否意味着将一部分发展商淘汰出局？

　　对于中小型发展商来说，当政策转向，市场再非一面倒看好时，应如何重新部署、整合资源，以面对新一轮的竞争局面？而作为政府职能部门在控制房地产开发投资的情况下又如何保持广州房地产市场的健康发展及对广州经济增长起拉动作用？为此，记者走访了多家开发商及行内专家。

　　广州房地产开发投资对广州经济增长的拉动作用是十分明显的，广州房地产开发投资增加１％将拉动广州国内生产总值０．４５９％。因此，在最近出台的以控制房地产投资作为主要手段的宏观调控政策下，要保持房地产开发投资对广州国民经济拉动作用，首要任务是提高房地产投资资金的使用效率。

　　开发商： 根据自身实力确定年产量

　　目前，广州的房地产存在着量与质之间发展不均衡的现象，房地产开发投资的效率无法提高。据了解，量与质有两重含义，一是指仍有许多无所作为的房地产企业尚未退出市场；二是指某些房地产企业热衷于开发规模大盘，动则几千亩，这些房地产企业一旦资金链断了就会出现烂尾楼现象或者停止开发（如华南板块规模大盘‘某某花园’就是最好的证明）。

　　对此，广州华港地产董事总经理马豪分析指出，要提高房地产开发的效率，首先要严格执行国务院有关房地产开发投资项目资本金比例提高至３５％的要求，从审批立项和银行信贷这两方面严格把关。另外，对土地出让金缴纳时间不能放松，要迫使部分资金缺乏的房地产企业退出市场。同时，也要迫使房地产企业根据自己的实力准确地“定位”，并根据市场的需求确定自己的年产量和土地储备量。

　　政府部门： 应尽快简化审批手续

　　目前广州房地产开发项目的审批时间平均耗时一年以上。某些审批内容在国土、规划部门审批后，又要由计委、建委再审批。由于审批的部门众多，因此加长了审批的时间。重复的审批不仅耗时，而且不利于房地产开发资金的有效运作，降低了房地产的资金利用效率。因此，应对房地产开发的审批手续加上简化和改进。

　　与此同时，政府相关部门还要加强对房地产开发投资的引导。如政府主管部门应该定期公布广州房地产开发投资、新开工、竣工、扩建、空置等情况，为房地产企业提供市场供求信息，引导房地产企业开发。并且进一步规范土地审批制度，根据广州市的长远发展战略（包括经济发展、城市建设、居住水平）确定土地供应的长期规划，土地供应量应符合广州房地产开发投资和经济增长的需要，保持土地价格相对稳定，从而在宏观调控的政策下稳定商品房的价格，保证房地产开发的持续健康发展。

　　专家视点 　　混水摸鱼房企应清理出局

　　据资深市场营销专家韩世同认为，这次广州市建委公布的仅仅是２００４年４月到期年检企业的情况，而这个时间公布这样的数据和信息，明确表明政府的态度和立场，同时也向房地产企业发出了一个明确的信号，就是政府要通过行政监管来强化对房地产业的调控力度。但政府行政监管的力度是有限的，只能对那些没有按年检规定报送资料或报送的资料不合要求的企业施加压力和产生威慑作用。

　　然而，据相关统计资料显示，去年５～６月年检的１３０家企业有５０家未能过关，过关率只有６０％左右；而今年４月的年检１０４家企业只有２０家没有过关，过关率为８０％以上。其实，对正当和正常运作的发展商来说，是不会造成很大的冲击和影响，但对于没有开发、经营和管理能力的企业来说，必然会招致灭顶之灾。

　　优胜劣汰本来就是市场运作和企业发展的规律，滥竽充数和混水摸鱼的企业也早就应当清理出局，房地产市场今后必然会门槛越来越高，要求越来越严，最后也会像香港一样成为大发展商一统天下的格局，这也是市场化运作的必然结果。