为保利益 开发商与主管部门博弈“8・31”

        多少人把自己的身家性命、一世富贵都压在了“历史遗留项目用地”上，但国土资源部的一纸命令，却注定要击碎其中不少人的发财梦。

　　可谁又能甘心到手的利益转瞬落空呢？巨大的利益纠葛，让参与者欲罢不能，围绕着8月31日这个协议转让土地方式的终止日，开发商、主管部门博弈正酣。

      33号文化解11号令

　　2002年5月有关部门出台了11号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)，其中规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而在此之前，北京市将近90%的土地都是通过协议方式转让的，11号令对北京市场影响巨大。

　　2002年6月30日，北京市出台了“33号文件”，该文件规定，除绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让外，其他用地均需招标、拍卖、挂牌出让。从文件本身来看，11号令与33号文两者似乎是前后传承的关系，但在实际操作中，相当多的项目都套上了4类经营性用地的名目，33号文的出台，为不少开发商又赢得了相当程度的获利空间。

　　2004年1月31日，市房管局出台4号令规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类土地的使用权从此也不能通过协议方式转让。

　　据北京市国土房管局数据显示，在2002年7月1日33号文件开始实施到2004年1月9日发出停止受理通知的18个月内，北京市已经批准的4类历史遗留项目立项和协议出让的用地约4000公顷，相应的规划建筑面积约为8800万平方米。

　　而市场人士估计，北京市的历史遗留项目要比官方数据显示的更加严重。在这18个月内，北京市实际上已经批准的历史遗留项目用地面积，基本等于过去10年批出去的土地面积之和。有开发商表示，目前北京市三环之内已经没有留下的土地，就连四环之内，剩下的土地也不多了。

　　四项原则遭遇“8.31”大限

　　大量开发商们之所以削尖了脑袋要先把地拿到手，主要是认为按照市场惯例，协议转让的地价要比拍卖转让的地价低，等到招拍挂制度正式执行后，自己手中拿到的地可以坐等升值，从容获利。

　　2004年2月，针对这些项目，经过市发改委、市建委、市房管局等部门的协商，北京市共制定了四大解决原则：一、在2004年1月9日之前，已经取得立项批复和规划批准的项目，并还在有效期内并主体一致的，仍可以按协议出让办理；二、在2004年1月9日之前，已取得立项批复或规划批准之一的项目，经审查后，也可以按协议出让办理；三、在2004年1月9日之前，未取得批准文件的项目用地，包括已经签订的、意向性的土地使用协议，必须通过“招标、拍卖、挂牌出让”取得土地使用权；四、分期开发的扫尾部分也可以按协议出让办理。

　　按照这四项原则，已经搭上末班车的人们皆大欢喜。但这好梦被国土资源部的一纸通告击碎了。

　　3月31日，国土资源部方面表示，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，在此次看似常规的执法监察行动中，国土部的几句表述让北京市房地产界的众多人士不禁为之一震。

　　国土部的工作人员对记者表示，此次监察要求各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　处理存在多重难点

　　到目前为止，北京市处理历史遗留项目的工作离大功告成还有非常远的距离，处理工作中存在诸多困难。

　　北京房管局的工作人员在接受记者采访时表示，尽管现在已经公布了两批处理完毕的历史遗留项目名单，但处理完的项目只占总数量的一小半，现在还很难预计处理完毕的具体日期，但要在8月31日前处理完毕，任务是很紧的。

　　实质上，就是因为处理历史遗留项目问题，北京市已经受到了影响。3月8日，国土部表示，因北京等26座城市未能在规定时间内，按有关要求向国土资源部上报有关“建设用地”备案材料，国土资源部将暂停受理建设用地的审查报批。而北京市之所以没有完成备案材料工作，主要就是因为没有完成对历史遗留项目的统计工作。

　　4月2日，记者从北京市房管局获悉，由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的联合检查验收组，已经正式开始对北京市治理整顿土地市场秩序工作进行阶段性检查验收。国家审计署副审计长(正部长级)令狐安出任该检查组组长。

　　房管局的工作人员介绍，此次检查内容包括清理整顿各类开发区的情况、农民征地补偿安置费的清欠情况、土地违法案件查处情况，其中整顿开发区是重点，但“经营性用地招标拍卖挂牌出让制度落实情况”也将成为另一大关注问题。

　　有消息人士对记者表示，更为重要的是，对北京市18个月批了10年的土地的这种做法，已经引起了国家有关部门的高度关注，近期在北京市政府和上级部门的主持下，北京市的国土管理体系正在进行改革，就体现出了主管部门的倾向，那就是要看住北京市的土地。

　　近期，市场上已经传出消息，有开发商正在进行“联合上书”，希望政府有关部门能够延后最终禁止“协议方式出让经营性土地使用权”的时间大限，理由是“8.31”大限将引发市场震荡，从而不利于房地产行业发展。

　　这理由看上去很美，可细思量，如果在当初的18个月中，开发商们不是一年半时间拿了10年的地，能出现现在的局面吗？既想赚一票，又不想承担政策风险，有这样的好事吗？