各种矛盾困扰物管市场 靠条例界定勉为其难

        “只恐双溪蚱蜢舟，载不动，许多愁。”在《物业管理条例》（草案）讨论会的现场，反复在记者脑海中浮现的，竟是这样感伤的词句。 
　　而在耳边，不断响起的，是业内人士指点江山、慷慨激昂的话语：《草案》应该对业主欠费等行为设定罚责，《草案》应该对物管前期介入后的保修责任加以界定，《草案》应要求有关管理部门及时制止和处理违法行为，《草案》应该对开发商的行为加以约束……一声声，饱含了不尽的企盼。
　　也难怪，《物业管理条例》从１９９９年起草至今，中间几经完善。其间行业的发展日新月异，物业管理企业面对的市场环境也已物是人非。如今《草案》终于面世，可算是要有章可循了，总以为所有的困难与困惑也将随之迎刃而解。然而业内人士还是认为这个《草案》“极为笼统”，感觉比较失望。看来一个条例也不能完全包治百病。 
　　平心而论，《草案》对于物业管理企业和业主普遍面对的困惑还是有一些突破性规定的，比如对物业管理企业保安责任的界定，比如对物业管理前期介入的规定，比如贯穿《草案》始终的合同意识，可以说足以凭此构建起健康理性的物业管理框架，至于大家一致提到的种种细节，对于业内普遍要求的可操作性，如果我们冷静地加以分析，就会发出这样的疑问：这些是《物业管理条例》的调整范围吗？ 
　　比如业主欠费以及业主的其他违法行为。俗话说，杀人偿命欠债还钱，民法、刑法等法律法规已为其设定了良好的救济渠道，又何劳《物业管理条例》对此加以规定？再比如，对于乱搭乱建行为，物业管理企业没有执法权，它可以报告有关部门，如果有关部门不及时处理，则可以向其上及主管部门反映或者进行行政复议、提起行政诉讼，以促使事情的解决，《物业管理条例》对此加以规定也是多此一举。再比如物业管理企业前期介入的费用，实际上双方可以在合同中依据权利义务对等的原则界定得一清二楚，对于这种千差万别的市场行为，要求《物业管理条例》进行界定，似乎也有点勉为其难。 
　　当然，我这里所说的，只是一种理想的状态，而饱经风霜的物业管理企业老总们则是清醒的现实主义者，他们的担忧也确实都有其现实基础：确实有一些蛮不讲理的业主欠费不交，如果全部走诉讼渠道则会使物业管理企业无法正常运转；确实有管理部门不能尽职尽责，对于业主违规行为不及时有效进行处理，让小小的物业管理企业为此去走行政诉讼道路也是勉为其难；确实也有开发商为售楼做出不切实际的承诺，给后期物业管理带来很大麻烦……套用一句说滥了的话，物业管理也是一个系统工程，有关执法环境，有关开发商的诚信，有关垄断行业的配合，有关物业管理企业自身服务水平和服务意识的提高。所有问题，不是一个《物业管理条例》能涵盖得了的。即使真的全部做出规定，难道事情就能迎刃而解？ 
　　风风雨雨近十年，我们的物业管理企业有了很大发展，企业从无到有到完全市场化运化，从不足一半的收费率到个别企业收费率超过９０％，其间的每一步固然与法律、法规的完善有关，但同样少不了物业管理企业的坚持与努力。行业品牌化经营与规模化运作都未有太大起色，各种矛盾仍困扰物管企业前行。所有这些，仅仅寄期望于《物业管理条例》是远远不够的。对于业主，需要付出更多亲情的服务；面对困难和挫折，则需要更多的智慧和勇气去面对。