“洋管家”争霸高端市场

    自中国加入世贸以后，被称为“洋管家”的外资物管企业，加紧了进军中国内地物管市场的速度、力度、广度与深度。数据显示，先前进入中国的第一太平戴维斯，在中国内地的物业管理业务已达到750万平方米。这些“洋管家”们在高端市场，已然形成了气势如虹地争霸全国物管市场的高压态势。
　　“洋管家”  攻略招式解读
　　从私人高级会所到五星酒店行政楼层及高档物业都可以看到国际管家的身影。他们可以给业主提供个性化的服务：包括家政服务、礼宾服务、商务服务、健康服务、社区文化服务、工程维修服务等多个方面。家庭的投资理财，管理保姆，家宴安排，家庭健康环境监测，接送亲友，考察培训安排以及制定个性化的保健方案及恢复计划等都将成为国际管家的工作。这些国际管家们还能根据业主的要求，设计出不同的个性化的服务方案，由客户选择。 
　　与国内物管相比，国际管家对细节的服务达到了几乎完美的境界。首都经贸大学谭善勇教授对“洋管家”的“招式”进行了总体分析。他认为，“洋管家”已经运作了一个多世纪，积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。其次，“洋管家”具有高素质的管理人才。  第三，“洋管家”具有较高的市场决策水平。
　　避免水土不服“土洋联姻”
　　“洋管家”在本土化的过程中，也有的出现了“水土不服”。北京枫林绿洲业主及开发商对戴德梁行的反映很有代表性。他们认为，“海外管家”所采用的“薪筹制”按物业管理费总额的5％－10％提取物管公司的管理筹金，无法将管理公司的盈亏与小区管理挂在一起，回避了经营风险，不公平。因此他们希望“海外管家”采用国内企业通行的“包干制”的方法。另外，业主认为，“海外管家”所给予他们的实际服务与业主所期望的有很大差距，专业队伍的人手数量及能力都令人失望，反映出“海外管家”存在管理资源摊薄的问题。在这种背景下，也有一些楼盘爆出了“洋管家”被辞退的消息。业内人士认为，一些“洋管家”在国内的物业项目中，担任顾问还可以，进入实际操作时往往会发生问题。
　　当然，近年来“洋管家”也在致力于提高本土化程度，并越来越多地采用合资方式来降低成本，规避市场风险。如“土管家”接管洋物业，“土洋”联姻的现象就是一例。前不久，深圳市鹏基物业管理服务有限公司接受美国独资熊猫置业发展（中国）有限公司的正式聘请，为其在惠州投资的占地183万平方米的自有物业担任驻场顾问。深圳“管家”竞标管理洋物业，在深圳物业管理行业中激起不小震动。这说明了深圳物管企业已具备了一定的国际竞争力。而洋物管选“土管家”这一行动，也表明中国物业管理企业在地域、社会关系、管理方式“本土味”和价格等方面，有胜于“洋管家”的优势。  从鹏基“土管家”接管洋物业，至少给了我们两点有益的启示：其一，物业管理市场前景广阔，随着大量洋物业涌入国门，竞争必将进一步加剧，要真正占领市场，赢得客户，必须像鹏基那样，依靠三个“实”字，业主就会不请自来；其二，物管公司不论大小，应该充分利用自身地域优势、社会关系优势和管理方式优势，只有这样，才能敢于向洋物业叫板，才有实力和资格参与国际竞争。从这个案例中我们可以发现，“洋管家”与“土管家”之间，不仅仅只是决斗的关系，也在呈现出一种互补效应的趋势。
　　促进多元化竞争格局
　　总的来看，“洋管家”涉足中国物业管理市场，使得竞争的格局更加多元化，促使了国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元化竞争局面的形成。可以说，“洋管家”与“土管家”  的竞争，最大的赢家就是中国的物管行业和千千万万的中国业主。
　　从竞争的层次来看，目前“洋管家”主要集中在高端物业层面，并在这一层面暂居上风。“不仅我们，几乎所有的外资物管企业都不做普通住宅，市场定位很明确，就是中高档写字楼、商务楼和豪宅。”第一太平戴维斯北京公司董事邹锦标坦言。由于文化的接近性、操作模式的认可性，开发档次的同一性，外资地产项目无疑将成为外资物管企业的首选。
　　虽然“洋管家”在高端物业这一层面暂居上风，但总体来讲，从市场占有总量上看，目前“土管家”还是占了绝对优势。以北京为例，有数据显示，目前北京的物业管理企业中有外资背景的只占到8％。在深圳，中海物业、万厦居业、万科物业等中资物业“航母”的相继起航，既壮大了“土管家”的队伍规模，也聚积了与“洋管家”一决高下的综合实力。