8月31日土地“大限 ” 到底在“烧烤”谁？

          国土资源部和监察部要求在8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日后不得再以协议方式出让。8月31日，这个被业界称作土地“大限”的规定就象一道“紧箍咒”，让房地产企业心惊肉跳。到底遗留问题如何处理，这一政策对行业会产生什么样的影响，以及企业如何应对成了太多人关注的问题。
 “大限”将至，如何跨越？

           某些历史遗留项目可能被“砍”

           北京市国土房管局于4月6日至23日对本市经营性用地尚需办理出让的历史遗留项目的统计，目前北京登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷。这些历史遗留项目大致可以分为三类：已取得计划和规划两部门批准文件的，共528宗，土地面积5513公顷；取得计划或规划其中一个部门批准的181宗，涉及土地1981公顷；未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的382宗，涉及土地面积8868公顷，规划建筑面积约10605万平方米。

         有报道说，市国土房管局6月初递交市委、市政府一份报告，拟通过五种方式来处理：否定其中的大部分项目；收购储备其中的约三分之一；引导部分项目转为土地一级开发；通过招标方式消化一批；通过闲置土地查处收回一批。根据这份报告，第二类及第三类项目将一律被否定。此外，第一类项目中的三类土地也将被否定：已取得计划和规划批准文件但一个有效一个过期的；已取得计划和规划批准文件但需征地而未取得征地批复的；国家严格控制的项目如别墅类和高尔夫场地等。另外，不符合项目交通、环保、规划等部门前期论证的也将被否定。如果依据这一报告，大部分遗留项目要被砍掉，对北京房地产市场的冲击不可谓不大。
不过，对这一局面，业界似乎也有心理准备。

          厚土机构主席林少洲说：“如果有1200个项目，我现在感觉可能有一千个可能就会被收回去了。要在8月底大限之前处理完这么多项目是很难的。”他分析，原来的协议出让无法完成，困难包括几个方面，诸如项目决策上有困难，拆迁安置成本不确定性因素。很多项目被处理掉，很多被收回。

           “8.31大限” 考验政府

          嘉铭投资集团总裁副郭兴北说：“8月31号停止土地协议出让，其实这件事对政府决策能力和执行能力要求是特别高。首先，你敢不敢去这样做？第二，执行能力够不够，这么多遗留问题，你能不能解决？”
“这些年政府和开发商打交导，总是有一个想法超前，但是操作性的政策是滞后的。四号令这个想法已经酝酿了一年多的时间了，它肯定是正确的，没错的，但是你现在看配套的东西还是不到位，我认为还是不行。”
对于土地停止协议出让后，政策如何实施，政府是否有充足的执行力，北京奥林房地产开发有限公司总经理杨建平也表示了类似的担忧：“现在这个阶段，被考验的我们虽然理解是开发商，实际上更加考验的是政府，因为出问题非常多，在短时间内要处理这么复杂、严重的问题，关键看政府第一要果断，第二看得清看不清，第三，看清以后，这个问题怎么处理？”

          面对“大限”主动整合还是被整合？

        无疑，土地“大限”是一个大考，无论对行业的经营者或者行业的管理者。然而，它是否仅仅意味着严峻的挑战呢？

          在林少洲看来，行业整合可能是这次调控对行业最积极、也是最重要的影响。它使得行业的资源走向集中。在找不到比房地产还好的投向的情况下，已经投进房地产的资金不会停。土地资源、房地产人才等核心要素的组合方式会发生变化。他说：“过去也许分散在一千多个项目公司里面，可能未来集中在几百个公司，几百个项目。这样就促进了行业的专业分工，专业分工的作用会越来越鲜明。资源会向着更专业化的企业手里去集中，它肯定会去相对集中。”

         杨建平对此有一个比喻：过生日吃的蛋糕原来是一家人做，从底料、奶油、巧克力、最上面的拼花，最后点缀、包装都是一家人在生产。后来，有专门提供底料的、专门做奶油的、全是最好的提供商，最后是组装，生产的蛋糕非常好吃，吃的人切一角，所有的东西都吃到了。

         因此，摆在地产企业面前的抉择就是：主动整合，还是被动整合？林少洲说：“我曾经看到很多房地产项目，很可惜非常被动整合，到最后不见棺材不落泪，所以大家要主动找寻出路，这样会比较好一点。”