从11号令到71号令 8月31日土地大限之猜想（下）

　　假如北京政府能把1万多公顷的土地处理好，即使只有将近20%，这个土地量也比较大，不少人担心大量土地短期内集中上市会对市场造成极大冲击。

　　华远总裁任志强的看法刚好与之相反，他认为北京的土地供应量是在大幅度减少。任志强举出了一系列数据，他说，从5月底的统计数字上，可以看到跟去年相比土地供应量负增长58%，换句话说，就是土地大量减少。这种土地政策造成的土地供应量减少，从全国看也是同样。比如整个江西省，土地购置金额增长40%，但是土地购置总量是负的70%多，北京也是一样，很多开发商为土地发愁，就是因为供给总量不足。从目前投资下降趋势看，这个趋势还在继续往下降，如果降到今年年底，从年初50%多可能降到年底，总的增长不会超过20%。

　　潘石屹也赞同任志强的说法，即实际情况与大家推测的正好相反。他认为8月31日之前，能够处理遗留问题土地的量不是很大，北京市现在已经在处理，今年上半年处理了两批历史遗留问题：第一批是处理了规划建筑面积是987万平方米的土地；第二批是999万平方米，加上公开交易的挂牌土地，整个上半年供应建筑面积2000万平方米的土地。“这个量你要是一宗一宗看，80%以上在五环之外，光东坝一个地区占了好几百万平方米。所以四环、三环里面土地供应相对不足”。

　　“另外除了71号令之外，还有两个文件也是宏观调控的措施，一个是农民的耕地全冻结了，你要建房子，新征农民的地，不允许征；第二个就是拆迁纠纷比较集中的地方暂停，要拆迁就都是有纠纷的，出现纠纷就要暂停。一方面城里土地不让拆迁，另一方面乡下没有土地不让征，所以整个房地产市场里面，土地的供应量不是人们想象的暴涨，而是暴跌”。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，土地短期内集中上市的可能性很小，因为“这正是政府极力避免出现的情况”。

　　对政府执行能力的考验

　　近期，市场上已经传出消息，说有开发商正在进行“联合上书”，希望政府有关部门能够延后最终禁止“协议方式出让经营性土地使用权”的时间大限，理由是“8.31”大限将引发市场震荡，从而不利于房地产行业发展。

　　对此，李忠颇为政府“鸣不平”，“我们的政府是负责的政府，政府在这次土地整理过程中其实要承担相当大的风险，这是一种负责行为”。李忠建议开发商在这个时候不要一味埋怨政府，因为如果政府真的撒手不管，开发商手里的土地含金量会大大贬值。

　　因为“跟土地打交道最危险，其价值具有高度不确定性，市场好不好对它的冲击很大，尤其是未加整理的土地”，“不是说开发商有了土地这张入场券就一定能赚大钱，现在的问题是入场券发超了，远超过座位了”，“政府现在不是与民分利，而是付出代价地往回收”，“如果市场一旦不好，囤积大批土地要承担很大风险”。

　　李忠认为在对政府行为进行判断的时候，要把立法精神的初衷与具体操作面、执行面分开来看。“现在的问题在于政策的宏观面想收，微观面想放。”他形象地说，“就像你找来10个市长，让他们联名写信，他们一定会说房地产过热了，但是如果让他们分开来写，他们就会说自己的不热，别人热。”李忠告诉记者，这种现象就是所谓的“尼木柏”效应“Don＇t in my backyard”(直译为：不要在我家后院)。具体到这次“71号令”，“应该说是对政府执行能力的一次考验”。

　　任志强坚持了自己一贯敢于批评政府的作风。他说，71号令问题对所有发展商是一个大的发展机会，最主要问题不是对发展商，而是对政府。“文件上写一个要求，历史遗留问题在8月31日以前处理完，是要求政府处理完，而不是发展商处理完”，目前最大的问题是“政府如何处理今后的市场土地供给制度和如何用土地来控制市场的供求关系，以及产品的价格和供给总量；而对于开发商来说，没有一个开发商敢不按政府规定办”。

　　潘石屹在接受采访时表示：“单独说71号令说不清楚，因为最重要的是2002年5月份，国土资源部下的11号令”，“从2002年初政府要下发这个11号令来说，我支持这个政策，因为土地作为国有资产，占国有资产的比重非常大。”据潘石屹估算，现在国有资产一共有35万亿，土地就占了25万亿，所以“其他能看到的国有资产整个比起土地来说，还是一个小头，这一块能够公开交易可以使政府和国家的收入最大化，另外对所有房地产发展商是公平的”，“我觉得这个政策非执行不可，没有退路了，再改变是不可能的了”。但他同时也表达了自己的担忧，“我接触的几乎所有人都认为，71号令是无法执行的”，潘石屹称，“一道令一道令下来，我希望71号令是最后一道令。”