前期物业管理合同能否让业主更放心

       “我们看到你们的报纸上已经报道西安市开始向开发商和物业公司推行《前期物业管理合同》，可是在有的楼盘为什么见不到明示的合同和业主公约呢？”自从最近本报报道了西安市国土资源与房屋管理局在向开发商和物业公司大力推行《前期物业管理合同》以来，不少读者来电反映他们对此极为关注。有的对《前期物业合同》寄予厚望，有的则对前期物业合同的执行产生疑虑，担心前期物业合同会执行不到位，歪嘴和尚念歪经。为了了解广大购房人对前期物业管理服务合同的看法，记者汇总了一些购房人的典型观点，与读者共同对新政策进行考察。
       物管合同较为全面公正

    “前期物管合同较为全面。从一些条款的细致程度上来讲，不失为一份公正的合同。”计划在北郊赛高国际楼盘买房的钟先生在详细地研读完《前期物业服务合同》后坦诚地说，“合同不仅详细地约定了物业服务的内容，还约定了物业服务的质量，还有物业服务的费用等，尤其是对物业服务费的约定具体明了，让买房人对费用的收取心知肚明，不再算糊涂账。”他还说，在双方的权利义务方面，约定了开发商应支持业主大会与业主委员会成立的条款，这一条很重要。就西安市的情况来看，已开发好的小区大多数开发商不愿意业主成立业主大会和业主委员会，担心业主委员会的成立会削弱了开发商的利益。

    而已经购买了新兴骏景园房子的许先生认为，前期物业合同起码从各个方面规范了物业公司的行为和自己的责任，使其不会像现在有的小区物业那样可以任意拉闸停电，关阀停水。在这个合同中，明确物业公司可以接受供水、供电、供气、供热、有线电视等单位的委托，向业主代收相关费用，不得向业主收取手续费等额外费用，这就确定了物业公司对于供水、供电、供气等单位来说只是接受委托收费的，没有停水、停电的权力。这一条款能有效防止物业公司越权，侵犯业主利益。

    对万国金色家园已经考察完毕的毛先生说，物业管理问题是一个相当复杂的问题，因为涉及多方面利益，必须首先做好前期的物业介入，否则会遗患无穷。已开发楼盘出现的大量物业纠纷就是因为没有处理好前期的物业问题才引发的，所以前期物业合同对物业服务所涉及的问题应约定得越细越好。西安市目前推行的《前期物业管理合同》涉及的内容已经很具体，应该说在协调前期物业管理中能够基本保障业主的权益。

       前期物管合同还有不足

    “《前期物业管理合同》还有漏洞。”购买了东方星座并将计划入住的黄先生来电说。“该合同中对停车费的收取就没有明确归谁所有，这是一个相当敏感而典型的问题。”他说，新开发的商品房小区无不用停车位在收费，但却都没有给停车位一个说法，停车位究竟是谁的，所收来的钱是开发公司的，还是物业公司的，还是全体业主的？这个问题应该明确，否则引起的纠纷会很多。

    另外，黄先生说：“物业管理的质量评价也是一个关键的问题，究竟管理到什么样的程度算好，什么程度算不好，合同中应该有一个指标约定。目前很多业主对这些问题并没有经验，也说不出一个什么章程来，所以建议管理部门能将这些衡量指标写进合同文本中来，给合同当事人一个指导。”

    经历过几次物业管理纠纷的南郊一小区的业委会主任景先生深有感慨地说，物业管理问题说起纠纷来，原因过程复杂得不得了，但是归根结底一句话，是对物业服务项目没有严格界定清楚，是对哪些是小区业主的权益，哪些是开发商的权益界定不清。如果这些能界定清楚，业主享受业主的权益，物业公司按项目提供收费服务，开发商视同业主而不去侵犯业主的权益，业主又怎么能和物业公司闹矛盾呢？因此说，前期物业管理合同在这方面并没有很好地体现。比如车位、小区内公共用房、配套的幼儿园用房、地下室、地下停车场等在产权方面不界定清楚，肯定会给物业管理带来问题和纠纷。从这个角度讲，前期物业管理合同还很不足，有待进一步完善。

         阳光合同能否保障业主权益

    虽然业主、准业主们对前期物业合同都提出了一些不同的意见，但是毫无疑问这一合同文本将会对促进前期物业管理的规范化起到极大的作用。西安市国土资源与房屋管理局物业处处长钟军认为，过去业主是入住后才知道物业管理的具体情况，开发商容易与自己成立的物业公司合谋侵害业主权益，而现在则要求开发商必须在售楼时公布物业收费的情况，并且必须与物业公司签订前期物业服务合同，这就明确了开发商、物业公司和业主之间的责任、义务关系，有利于维护业主和物业公司的合法权益。另外，政府还会出台一些相应的措施大力推进通过招投标的方式选聘物业公司，相信这种政策的推行加之前期物业管理合同的不断完善，肯定能保障业主的最大权益。