8月31日大限政府绝对控制 房价涨跌各执一词
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2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”,要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。
最近北京房地产广告有个有意思的现象。在项目出售的广告海洋中,夹杂着一些“求地”广告,不少是出自珠江、富力、顺驰等外埠大公司,同时网上也有许多“卖地”和“项目转让”的信息。可以感觉到“大限”来临之前和时间赛跑的紧张气氛。
8月31日被北京房地产界称为协议出让土地的“大限”。按照2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发的71号文件,各地要在8月31日前将历史遗留问题处理完毕,之后不得采用协议方式出让经营性土地使用权。71号令的出台“打乱”了北京有条不紊的“土改”步骤,甚至与2月份才颁布的4号令内容相冲突,但是,面对可以理解的原因和不可逆转的现实,开发商在有意渲染紧张气氛的同时,也不失时机作出反应。
政府绝对控制
曾有媒体报道称,作为全市土地招拍挂的惟一合法机构,北京市土地整理储备中心却经常处于“土地零储备”状态,难以对市场实现有效的宏观调控手段。因而有关负责人称,71号令对市土地整备中心实施土地收购储备制度、增强政府宏观调控能力是一个“非常好”的机遇。
统计数字显示,目前北京登记的经营性用地历史遗留项目共1091宗,涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷,规划建筑面积约20189万平方米。其中部分取得计划和规划两部门批准文件的项目、取得计划或规划一个部门批准文件的项目以及未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目,约占全部历史遗留问题的83%,这些项目都要予以否定,涉及用地至少为13643公顷。被否定的项目面临两条出路:一是政府收购或收回储备,二是直接入市交易。北京市土地整理储备中心确实可以借71号令之机,收购储备一批土地,真正发挥整理储备土地、实现宏观调控的关键功能。
地虫梦断831
当然,京城数千开发商最直接受到71号令的冲击。据有关部门统计,在2002年7月1日33号文件开始实施到2004年1月9日发出停止受理通知的18个月内,北京市已经批准的4类历史遗留项目立项和协议出让的用地约4000公顷,相应的规划建筑面积约为8800万平方米。而市场人士估计,北京市的历史遗留项目要比官方数据显示的更加严重。在这18个月内,北京市实际上已经批准的历史遗留项目用地面积,基本等于过去10年批出去的土地面积之和。尽管都知道招拍挂是大势所趋,但根据4号令的规定,1月9日之前,已经取得立项批复和规划批准或是其中之一的项目,审查后基本上可以按协议出让办理,分期开发的扫尾部分也可以按协议出让办理。这些地块足够许多人大吃一笔。
然而71号令的突如其来粉碎了“地虫”们的好梦。不只是取得两部门审批之一的被拒,就连取得两部门批文的也就相当部分遭到否决,如批准文件一个有效一个过期的、未按规定取得征地批复的、属于别墅类等国家严控项目以及不符合交通环保等前期论证的项目。被否就意味着被回收,不仅好梦难圆,一些地块已经投入不少前期资金,政府是否赔付尚不得知。此外,土地突击审批,要求如数缴纳土地出让金已经挤光开发商手中的现金,致使开发商负债率上升、现金流下降,带来资金链断裂的风险。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说,在71号令的考验面前,大企业未必是强者,还要看企业的资金运作是否成熟,因此企业不在于大不大,而是好不好。
涨跌各执一词
土地作为房地产开发最珍贵的资源,过去一向是“谁有土地谁是老大”,但眼下手中的土地却变成即将过期的“粮票”,只得抓紧时间套现,由此主动变被动,成了“谁有钱谁是老大”。相对应的,也有不少有钱无地的开发商认准这个机遇,希望以低廉的价格购得土地,出现了协议出让做广告“公开招标”的现象。
土地政策的变化对房价造成的影响,目前众说纷纭。一种看法是,根据最新规定,协议出让的土地必须在两年以内开工,否则强行收回,这将迫使开发商集中开工,加大市场供应量,加剧市场竞争,造成房价下跌。相悖的看法是,这些计划外的土地拥有者多数没有开发能力,现在转让却像烫手的山芋,愿意接手的并不多―不知会不会有隐含的问题,不如等将来竞拍“干净”的土地―所以最终流入市场的只是很小部分,不会对房价造成什么影响。不管怎样,从长远来看,土地供应招拍挂“一刀切”之后,将对市场公正公开、政府实现宏观调控、平抑房价起到决定性作用。
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