地产业遭遇双重打压 是“地荒”还是“银荒”？（上）

　　“调控”无疑是近来漂浮在房地产界的流行词汇，面对来自土地市场和金融市场的双重打压，地产业的前景似乎充满了不可预知的因素――

　　去年曾经引起轩然大波的121号文件到了今年才显现出效应，接踵而来的还有经营性土地的“招拍挂”政策、《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》以及期房限转、预售标准放宽等等。一方面土地出让告别了暗箱操作的年代，一方面银行同时抬高了开发商和购房人的准入门槛，难怪有业内人士发出如是慨叹“一项项政策是刀刀见血，刀刀见肉，地产商能够运作的空间已经很少了”。

　　“地荒”要来了，但“粮票换鸡蛋”的美好愿望还难以真正实现；“银荒”也要来了，是否会因资金链的断裂，再造就一批烂尾楼呢？

　　推行房地产政策 应考虑三方面因素

　　房地产业近年来一直作为整个国家宏观调控当中被重点调控的行业，首先说明，房地产在现在国民经济当中的地位是相当重要的；其次，我认为北京的地产市场是比较健康的。

　　对于控制土地、信贷的举措，我认为它们首先应该是市场化的行为。市场化要求把银行当作一个企业对待，商业银行的贷款风险性应该由它自己来判断，而不是由行政部门出台行政性的规定来干预。对信贷要求自有资本金规定等等不是市场化的举动。

　　其次，房地产开发周期很长，一般结合总量控制和预期控制加预警制度三方面，开发商根据市场情况作项目预期判断，这要求市场有一个合理的土地储备或土地预期制度，而不是随意更改。香港的土地储备制度，一般土地供给的数量是提前三年已经是市场上可以有合理预期的。这样开发商才可以做一个合理预期判断。

　　第三，市场有一定的发展规律，不可能完全靠行政手段解决问题。去年121号文件，目的为了控制房价，可从去年开始房价不是跌而是涨，而且是持续在涨。其原因在于市场本身不完善，政府在市场调控能力和经验方面还不够成熟，所以采取的措施并不能完全能够达到预期的目标。

　　受政策影响 资金矛盾突出

　　一般来说，开发商首要面对的问题有三个：第一是土地，第二是资金，第三是开发设计和理念。其中土地和资金是目前开发商面临的最急迫的问题。

　　由于早几年前对土地积极储备，有相当部分的开发商手中并不缺少土地开发，但相对而言，开发商对政府新近出台的信贷政策没有合理的应对措施，因此，金融问题便超过土地成为目前开发商最突出的问题。可以说，如果资金紧张，土地再多也没用，就像当初房地产刚兴起的时候。

　　政府对信贷的紧缩导致融资成本提高，可以预见，短期内，房地产市场上的在建或要建的项目中，将有部分面临停顿。

　　不过，土地毕竟是有限的，旧城改造力度过大，将导致房价上涨，而从长远来看，土地的调整措施带来的市场影响将逐渐显现出来。

　　调控中蕴藏着机会

　　我的感觉是，这次土地和银行在政策方面的动作很大，但应该讲这种动作带来的是一个历史性的机会。其实社会上任何一个大的变化，其中都蕴藏着机会和挑战。回头看看，前一段时间我们都曾到叫苦不迭，一个121号文件似乎一下子把我们弄垮了，好像天灾人祸来了。到了现在，一段时间过后，大家都冷静地反思，我认为在121文件以及以后出台的诸多限制文件中，蕴藏着千载难逢的机会。

　　比如说，我们过去要搞一个项目谁都是从头开始找，跑了好几年才弄一个项目。现在呢，这个市场上有很多项目都愿意寻求合作，包括找到我们锋尚。如果还是过去。没有121号文件，大家辛辛苦苦弄一块地，可能谁也不愿意把地交出来。我觉得土地政策规范，还有银行资金的紧缩，很可能会对市场进行新一轮净化。也就是说，没有实力的发展商，可能将面临重新的选择，最聪明的选择就是跟有实力的开发商合作，这样可能就不会让原来投入进去的心血打水漂了。这时候考验的是综合实力，并不是简单地有多少钱，我们感到是市场的压力，比如我们锋尚附近有一个楼，它的地理位置也是很不错的，但是就是卖不掉，它的楼在几年前看也还算主流。所谓有实力的开发，我认为并不表现在资金上。现在有很多外资银行，在中国开展投资银行业务，他们也在寻求机构来合作。可以说资金并不是说没有办法解决的一个问题。

　　在土地方面恰恰变数意味着机遇。对于121号文件以及今年出台的一系列文件，要冷静地看，理智地看，别被媒体的舆论压住了，如果你能从正面选择角度来看待目前的状况，其实机会就在眼前。

　　政府要有足够的 整合能力

　　房地产业内宏观调控，政府的意向应该是好的，方式方法欠妥，尤其是一刀切。房地产的地域、产品不同，供需匹配程度不同，不能用同一手段砍死。

　　其次，银行不能作为一种市场政府调控工具。政府真正进行宏观调控的工具应该是土地，土地是发展商市场开发的根本，有了地可以筹钱开发，没有地光有钱则不行。但是，土地调整，关键是政府是否有足够的力量做好自己应该做的事，然后再公开招投标，这要求政府应有更强大的组合能力。

　　国外的招投标土地多数是熟地，基本做到了七通一平，开发商做的无非是根据规划条件盖好房子。可目前国内的情况大不同，上市的土地能做到三通一平已不错了，有相当部分的楼盘甚至包含了拆迁工程。这好比汽车厂还没组装就卖车一样，政府不能把不成熟的产品交给企业运行。

　　此外，目前很多人认为钱不是问题，地是最大的问题，面对现状，开发商首要问题是如何适应这个形势，一种是靠实力采取行动，在市场上公开竞标；另一种是抓住机遇渡过难关，再寻找新机会稳定下来。

　　干好活 等待机会

　　今年的宏观调控对房地产到底有没有利呢？我认为这个宏观经济调控是必然的。

　　我们国家现在的财政采用的是凯恩斯式的国家宏观调控。举个例子，香港在金融风暴时遇到了经济冲击，香港是纯粹的市场经济，怎么还会受到经济冲击呢？是因为宏观调控没有得到充分的发挥。我们国家这次宏观调控是从国家角度采取的，虽然我们作为房地产开发商，希望国家拿出市场手段约束市场，但是必须客观地看到，我们现在所处在的是市场经济的初级阶段。银行有国有的，有民营资本的，为什么要一刀切？是因为我们的市场经济还不完全成熟。实际上房地产发展跟宏观经济是紧密相连的，这几年大伙儿都在说房地产是泡沫，为什么这个泡沫没有发生？是因为国家整体经济向好，所以房地产才不会出现问题，如果说国家宏观经济都不好，房地产泡沫就会真的出现了。

　　土地是国家的，房地产商只是一个中间操作者，土地控制的是什么呢？国家现在采取两个非常有力的措施，一个针对土地，一个针对消费手段，两条都很强。但是，我认为实现还有一个过程，对于北京市，我们短期内还看不到这种效果。一是因为土地供给有大量的遗留问题；二看控制信贷，其实控制信贷实际上是对人们需求的限制。房地产投资跟别的投资不一样，它有双重性，经济特别好的时候，人们拿钱买房投资；经济不好的时候，到了一定阶段也愿意买房投资，因为房地产可能是那时候唯一保值的东西。所以，我认为我们要研究好现在的政策，实际上大家都在扎扎实实把自己手里的活做好，等待机会。