地产业遭遇双重打压 是“地荒”还是“银荒”？（下）

　　都来调控 谁来培育？

　　现在是“地荒”时节，无论穿拖鞋的还是穿皮鞋的，只要听说人家有地，我就要忙着去认真谈。忙乱之后静下心来想一想，我觉得有几个问题是房地产界和全体住房人都关心的。

　　一是大家都来调控房地产市场，但是谁来培育它呢？中国的房地产市场，应该说是“爹不疼娘不爱”，是靠自己发展起来的以民营经济为主的市场。现在是八只手、十只手都来调控，但市场有自己发育的规律，经得起这样的调控吗？前景是凶是恶，是顺是逆都行，怕的是不可测。我曾经写过“居住改变生活，政策改变地产”。政策对于地产的导向是太明显了，今年以来一项项政策是刀刀见血、刀刀见肉，流动资金贷款收紧了，个人按揭贷款也收紧了，所以地产商能够运作的空间已经很少了。像银行、证券，甚至于钢铁行业，都有主管部门，都有人关心它的发展问题，培育它，地产行业却没有。

　　二是土地的规划谁来做？土地从生地到熟地的转换，除了需要征地、拆迁以外，还需要很好的规划。政策改变后的问题是，这个规划工作由谁来做？单靠土地一级开发公司行吗？以前是千家万户，家家冒烟，户户点火，大家自己来把生地做成熟地。现在不行了，要靠每个区的土地分中心，要办大食堂，全市一个锅加上各个区的十几个锅能做过来吗？以前千家万户做饭，对的是自己家里的胃口，现在要由国家土地中心对千家万户做饭，有这个动力机制吗？能详细深入细致把这块地最高的使用价值挖掘出来吗？我相信，如果还是国家完全垄断土地一级市场，不让真正房地产企业参与到土地一级开发，土地紧缺的现象是很难改善的。

　　三是城市化进程属于历史必然。为什么会出现房地产热，城市开发建设热，我把它看成是历史发展的进程，这个进程是“十六大”提出的。谁来从城镇化进程角度培育我们城市开发？农民有城市化的要求，城里人有郊区化居住要求，既然主题是经营城市，就会有大量农用地转成城市开发用地，尽管现在要控制，实际上这个控制也只能是有节制地发展，而不能急刹车，刹车是刹不住的。停止批农地和耕地转成建设用地，这个规范是需要的，但是我觉得更重要的是培育，使得市场能够健康、顺利地发展起来。

　　四是大盘时代是否会被终结。“招拍挂”之后，郊区大盘的步伐基本上是停滞的。在广东和江浙，郊区大盘做得比较成熟，比如广东番禺，一个大盘有几千亩地，十几个大盘连在一起。我感觉那不能简单说是地产商开发狂热，实际上是城市化进程的表现，虽然否定的声音很多。再看看北京的郊区化进程，一个“摊大饼”的过程，三环完了做四环，四环完了做五环，现在是五环往六环推进。有没有一个政府部门来关心一下农村城镇化进程和城市郊区化过程，在这个问题上多做研究和探讨，在研究、探讨上找到规律，靠市场行为做一个市场化的引导。

　　最近的调控有两个基本原则：一是对用地采取更慎重的态度，因为要保护耕地，为的是粮食安全问题；二是出让土地使用权时，只要用于开发性项目就要做“招拍挂”。但是，相关建设性的东西我觉得很少。比如说对于郊区大盘的操作，按照现在的趋势，以后很难再出现80万或是100万平方米的大盘了。因为先不说别的支出，首先国家土地出让金这块就不会再是几亿，可能是几十亿。

　　实际上，大盘的操作对社会、对于企业来说都是有好处的。先说基础设施配套，做小盘会出现两个现象：一个是低标准，一个是高费用。因为是小规模开发，路不会修的一次到位，水电气暖管线也未必能一次到位，以后还要挖“拉链路”。再者，评判一个社区不但要评判它的简单购置费用、购置成本，更重要是居住成本。居住成本要靠小区里面配置的物质和文化生活配套设施，小盘操作很可能造成配套设施在某些方面过剩，更多则是不足。对于过剩，开发商今后要把利润往里面贴；对于不足，小区居民的居住成本就会很高，比如医院、学校，小盘就难以实现，要去很远的地方，居民并不合算。以后比较合理的办法是让政府来充当整个区域开发，做一级开发商，但是从经济学角度，其动力机制又并不充分。

　　CBD一号地开标引发楼市思考： 闹地荒还是银荒？

　　最近，市国土局对NW07－1地块开标，这块位于CBD的地块标底为6．4亿元。据悉，包括SOHO中国只有三家公司参与竞标(据称前期有30家公司买标)，SOHO中国标价7．1亿元，其他两家公司因标价分别低于标底4000元和近1亿元而被淘汰。竞标企业之少、标价之低大大出乎业内外人士的意料。

　　就在此前，新出台的4号令曾在业内外掀起了轩然大波，政府严控土地供应，导致业内高呼“地荒时代”的到来，按说CBD寸土寸金，这样的开发热土前景岂容怀疑？那么，此次的招标表现又意味着什么，是开发商根本不缺土地，还是CBD的土地价值虚高？

　　金融政策引发“吐地”

　　与两三年前开发商疯狂圈地不同，近一年的北京楼市，备战备荒的圈地之风显然消停了不少。有业内人士分析，一方面是能圈的地越来越少，另一方面，政府的宏观调控显现了作用。

　　众所周知，房地产是链条型行业，其中土地和资金是两大重要环节。2002年政府要求在规定时间内，开发商对圈得的土地交纳出让金，并在两年内动工开发，很多发展商缺乏资金支持，开始不敢多圈地。

　　从去年121文件直至最近的《指引》，银监会和央行对房地产信贷进行调控，其中不仅对开发贷款，而且对个贷也做了严格限制，矛头直指高端物业，不少银行先后砍掉了风险高、利润薄的贷款项目，尤其是投资类物业，如别墅、写字楼等。

　　借助银行之手进行项目开发是楼市普遍的现象，一旦银行收紧了信贷的口子，缺乏资金支持，圈地成为不可能完成的任务，“吐地”则变成必然。从去年年底开始，开发商寻求合作伙伴或私下变通转让土地的现象愈演愈烈。典型的例子便是一个多月前，潘、任导演并爆炒的“鸡蛋换粮票”事件，且不论是潘石屹强力购买在先，还是任志强放风脱手在前，促成此次买卖成交，如果说潘石屹的努力占7分的话，任志强的有心出让则占3分。此次的招投标情况则充分显示，楼市资金短缺矛盾已然尖锐，进而影响到行业的发展。

　　地还是根本

　　“只要有机会，开发商还是愿意获得更多的土地。”财富中心副总潘明朗说。他认为，土地是开发的根本，是房地产中最有价值的部分，这也是多年来开发商热衷于圈地运动的主要原因。现在，经历了近十年的圈地后，大量的土地流落到市场上，仅2003年全市土地出让总量达到6000公顷，居住用地约占土地出让面积的一半多。因此，即使政府对土地出让进行了控制，短期内，京城大多数的开发商还不愁没地开发，真正的地荒还没有到来。

　　对此，郭钧也持类似观点。他表示，虽然受政府信贷政策的影响，开发商的观望心态颇重，但民间存有大量的资本，摆脱资金困扰不是难事，从长远来看，由于土地是有限的，圈地还将成为开发商继续追寻的高目标、高方向。

　　参与此次竞标的潘石屹则表示，面对宏观调控政策，开发商对土地和资金的敏感程度反应不一，对市场预期表现慎重。SOHO中国在CBD中的战略是：敌退我进，公司下一步还将在CBD有新的土地买卖动向。而根据市政府今年下半年不再新批建设用地的通知，土地紧缺可想而知，潘认为将会有更多的企业参与土地的招投标。

　　有消息透露，预计今年6～7月，市土地储备中心还将集中推出5～6块国有土地，业内人士分析，届时不排除有更多的开发企业踊跃竞标。