上海世界第一高楼建设停滞之谜(下)

　　回报之谜

　　即使融资问题解决，环球金融中心也将面临未来能否收回投资的考验。

　　某业内人士分析，环球金融中心投资额超过10亿美元，约为近侧的金茂大厦(总建筑面积29万平米)总投资5.6亿美元2倍。按现在5%的年贷款利息计算，每年的机会财务成本就达人民币4亿元左右。以金茂大厦每天一开门支出的运营成本就达100万元人民币以上计算，未来环球金融中心还应加上每年至少不低于4亿左右的运营成本。如果加上经营和人工等其它成本，环球金融中心未来每年的成本将达到8亿人民币以上。

　　2002年，中国金茂集团股份有限公司宣布，金茂大厦的出租率达85%，每年的主营收入达到6.5亿人民币，税前利润1.4亿。即使不考虑未来高楼日益增多的激烈竞争，假定总建筑面积37.7万平方米的环球金融中心出租率达到金茂的水平，并且租金水平类似，该楼收入多半只能达到8.45亿。

　　该人士进一步分析，就算日方真能拿出35%的自有资金，环球金融中心2007年能如期建成，由于从1997年开始的建设期已经超过10年，而上海商用土地的批租年限是50年，那么要在不到40年里偿还至少700亿日元的贷款，每年要归还的本金就达近约1.5亿人民币。如此算来，环球金融中心究竟是否还有利可图呢？

　　按照目前环球金融大厦设计的建筑面积和投资水平，即使投资商自己一分钱不赚，大楼的租金价格也必须比金茂高出许多才能基本收支平衡。

　　进度之谜

　　根据国家有关房地产开发规定，两年没有开发的项目，一般就要收回项目用地，外资也必须遵守此项规定。上海环球金融中心项目1995年拿到地块使用权，到现在建设拖延了这么长时间，为何仍继续由该开发商运作呢？

　　上海房地局的有关人员表示，虽然有这方面的国家规定，“但实际上很少也很难执行。一般不开发的土地会暂时作为绿化用地，我们会和用地单位协商，要求尽快开发。环球金融中心这个项目号称是世界第一高，政府层面也希望能建起来，所以是比较支持的。”

　　浦东新区政府新闻办公室的邓先生则表示，政府对此不发表意见。上海环球金融中心有限公司的解释是，项目2003年复工后就没有停过，而之前有设计等多方面的客观原因，并不是开发商故意停止。因此，政府也比较谅解。

　　1995年，日本方拿到该地块时，正值浦东最需要外资投入之时，森海外株式会社的高额投资无疑将起到一种巨大示范效应。当时，浦东开发大量投资均来自于国内资本――各个部委和各省市，像森海外株式会社这样的外资投入很少。　　同时，上海也能通过该项目进一步证明浦东开发的成功。市政府当时的想法是，要开发陆家嘴金融贸易区，就需要标志性的建筑吸引跨国公司来这里设点。

　　上海市副市长周禹鹏曾对媒体表示：“中国加入WTO以后，世界更多的目光投向上海，投向陆家嘴金融贸易区，很多跨国公司都需要在这里设点，环球金融中心无疑会为上海建造世界级城市添上浓墨重彩的一笔。”至于后来不收回该项目土地问题，一位上海市政府官员表示，这么大的投资项目，要找到能够替代的投资商也很难。

　　设计风波

　　2004年4月21日，在上海举办的慕尼黑中国国际房地产商务论坛上，上海环球金融中心有限公司董事长AkioYoshimura针对环球金融中心这一项目的设计做了专题演讲。

　　他承认之前有多方意见认为环球金融中心外型有疑似日本军刀和国旗的设计，现在已经增加了一座观光桥。他解释说外观设计是美国非常著名的KPF公司的主任设计师威廉来主持的。

　　威廉跟从著名的建筑设计大师贝聿铭先生学了5年，可能受到中国传统文化的影响，设计主要是按中国传统文化的阴阳观念来进行的。位于浦东陆家嘴的上海明珠塔的造型是一个实心球体，环球金融中心建成后与之正好形成一虚一实，遥相呼应的艺术美感。而中国传统建筑中有“月洞门”的造型，这个镂空圆形也体现了东方文化“天与地”的精粹。

　　华东建筑设计研究院有限公司是设计环球金融中心的中方辅助单位，该项目组负责人袁兴方在电话中告诉记者，目前增高和外观设计都已经通过论证，现在正在进行地下部分的工程施工图设计，地上部分的工程施工图也在设计中。目前的主要问题是观光层的安全和大楼的消防问题，预计7月底公安部将召开论证会进行论证。

　　袁兴方还透露了复工后的进展：2003年6月，上海环球金融中心复工后补了50多根桩。并在此后建了现场临时办公楼。金融中心新的方案设计于2003年7月通过上海市政府规划局审批，10月30日通过扩初设计，目前正在进行施工图设计。

　　在上海提出城市限高后，众多专家表露了对环球金融中心的担心。同济大学一位建筑领域的教授对记者表示，目前上海下沉严重，金茂大厦已经有很明显下沉隐忧。而且，陆家嘴的交通堵塞已经很严重，再建造一幢百层高楼无疑会加重交通负担。

　　袁兴方向记者表示，环球金融中心的建设各设计单位、政府部门都很谨慎，关于这些方面的论证会已经开过了。

　　“业主(指开发商)没有和我们说具体的造价预算，他们是希望2007年底能完工，但进度很慢，我也希望环球金融中心最好能一切顺利、如期竣工。”袁兴方说。