建设部专家评行业背后：房地产业10大真实谎言(下)

　　2003年我国房地产业的开发投资增长速度达32%。人们的确有理由怀疑，中国现在有那么多钱去盖房子吗？

　　房地产业是一个资金密集型产业。这在全世界皆然。建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。但我们需要明确的一个判断是，满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的。这个物质基础是客观存在的。当前我国商业银行基本状况是有超过两万亿元的巨大存差贷不出去。

　　我们的经济运行中并不缺货币资金，缺的是连接货币资金供求双方的合理渠道。迄今我国开发商的货币供给者仍主要是银行。而对房地产业来说，银行并不是一个好的货币供应者。因为银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成，显然供求双方的要求很难对接。

　　解决问题的关键在于两方面。一是拓宽房地产业的融资渠道。例如允许有实力、有信誉的大开发商直接或者到公开资本市场上发行短、中期项目债券。或者允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房。二是利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。

　　其七，目前很多房价偏离其成本，开发商追求暴利导致了房价“虚高”。

　　一些卖不出去的房子还以高价撑着，这的确是“虚高”。

　　但是，简单地按照成本或者供求关系来认识房价并不符合客观规律。

　　同样建筑成本的两栋房子，建在不同地区，其价格可能有非常大的差别。因为有级差地租的存在。级差地租的存在可以使房价远远脱离其成本。这很合理。因为这符合经济学的稀缺性原理。级差地租和成本无关，它只有在反复大量的交易过程中才能形成。简单地从成本利润测算出发来指责房价“虚高”是不符合市场经济规律的。

　　房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以住房可供量与实际住房需求对比来判断房价高低，同样不符合市场经济的客观规律。

　　其八，投资性住房需求导致了房地产“泡沫”，所以应当抑制。

　　这种认识的依据是，投资性购房者在自身消费之外多买房，因而导致了房价上涨和房价中的“泡沫”成分。

　　应当明确无误地指出，投资性住房需求是市场经济下的一种良性需求。

　　居民投资住房并非是对市场利益的非法掠夺。而且更多、更大量资金投资住房是租赁市场发育的前提条件。在发达国家，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到三分之一以上。较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动与住房产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住房消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。抑制投资性住房需求，其最终结果是损害低收入群体的利益。

　　在房地产业市场上，风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题并非是有没有风险、风险大小的问题，而是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。不让投资性购房者承担，这个风险就得由银行或者消费性购房者承担。在市场经济下，让投资者更多承担起市场发展过程中的“通胀”与“通缩”的风险，这于社会有益无害。

　　其九，政府应当为大多数工薪阶层解决住房问题负责。

　　“居者有其屋”是人基本的社会权利。确保全社会每个人都有起码的住房条件，这的确是政府不可推卸的责任。

　　但应当明确的是，政府的这个责任并非体现为给每个社会成员都提供住房，而是体现在为自己无力解决住房问题的居民提供最后的保障。在任何国家，工薪阶层都是社会的大多数。但世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府援助解决住房问题的人群不会超过10%。绝大部分人群应当依靠市场解决住房问题。2003年国务院18号文件指出，要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房”。只有那些依靠市场无论如何解决不了住房问题的人，才需要由政府“兜底”。

　　从国外经验看，政府“兜底”可分为三个层次。第一个层次是针对低收入群体的半市场化方式。例如由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等。第二个层次是针对困难群体的非市场化方式。例如人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息。第三层次是针对特困群体的救济方式。例如对贴息也买不起的特困家庭采取政府贴租的方式。

　　其十， 政府应当控制每个家庭的住房面积，以便实现社会公平。

　　政府应当履行公平的职能。合理分配住房资源是实现社会公平的重要体现。

　　这个想法本身并不错。但现实操作中，这是无法办到的。政府控制每个家庭的住房面积，前提是政府必须掌握每个居民住房情况的确切信息。而政府要真实地了解掌握到这些信息，其政策成本可能会大到社会无法承受。

　　曾有人提议，由政府去核定居民住房的“规定基数”，对超过规定基数的面积加征累进的房地产税。这实际上无异于让政府给每户居民发住房配给券。这种想法其实是向政府配置福利资源的旧体制倒退。不仅“配给制”的分房方式已经为实践证明并不能保证社会公平，而且采用这种方法必定会导致新的“寻租”机会和腐败空间。因为核定人员很容易在操作过程中被收买。