行家提示：2004房地产逆市 隐藏更大投资商机

 　　 2004年下半年，对于房地产业内来说，将是一个有些严峻的时间段，国家金融宏观调控力度的加大，以及一系列土地政策的颁布与最终实施，对房地产市场的影响经过上半年这样一段“滞后期”之后，将在2004年下半年具体体现出来，对房地产市场而言，无疑将经历一场有些混乱的“阵痛”，直至“催生”出一个更加完善、规范、发展稳健的房地产市场格局。在采访中，记者得到的信息是：业界普遍看好2004年的投资形势。

　　客观心态看待“投资回报率下跌”

　　日前有报道称，据中原地产以及我爱我家的调研结果显示，北京高档住宅投资回报率下跌5%左右，一些以往投资回报率在12% 左右甚至更高的高档公寓，如CBD区域内高档住宅，现在已经跌到了5-8%左右，跌幅惊人。

　　首先，可以抑制市场上过份投资，追求短期效益的行为；可以为真正的投资者提供正常的市场参考值。

　　其次，一般说来投资有三种类型的渠道，一种是高风险高回报，如股票；一种是低风险低回报，如储蓄；第三种则是中等风险中等回报，典型的是不动产投资。事实上，从去年开始，

　　第三，投资市场从来就不是一泓风平浪静的湖水，而是此起彼伏波涛暗涌的急流。对投资大势的把握绝不可从一时一地一个项目的起伏来妄下定夺。近年来CBD区域租务市场疲软，但反观燕莎商圈的老牌高级公寓如三全公寓、福景苑以及清净明湖等高档公寓，租金一直稳定在2000-3000美元/月，其收益已经无法按照通常的投资回报率计算。即使这个区域里新出现的投资型物业如瞰都，其投资回报率保守预期也在7-10%以上。

　　投资“增值物业”前景良好

　　记者在采访中了解到，在北京的个人购房投资者中有两大派别，一派主张从租务中找回报，另一派则从涨价中要收益。后者往往更看重的是物业在1-3年之内的价格上升趋势，能否通过转让兑现增值。在目前宏观调控的前提下，业内人士和有投资经验的购房人都认为，选择在“紧俏地段”或正在成长的“次紧俏地段”投资由“增值前景”的物业，投资前景都将不错。

　　另一方面，从中原、伟业等代理公司的年中报告里也显示，一些成长地区的项目在上半年开始悄悄提价，幅度在5-10%左右。如东北四环一带的著名项目，比如东润枫景、阳光上东。

　　区域、定位、品质―――投资制胜三法宝

　　区域：无论市场局势怎样变动，区域将永远是投资的第一要招，投资回报率下跌是有区域性的，具有竞争优势的区位投资回报率往往也会保持某种稳定性。但是值得指出的是，最具有竞争优势的区域，往往并不是那些最“传统”的大的热点区域，事实上，更好的投资机会藏匿在供需均衡、有良好的区域人文背景作为支持的地段。如朝阳公园、北四环沿线等区域。

　　定位：项目的物业类型或者说本身所设定的目标客群以及针对客群量身定制的产品，是投资价值的另一重要衡量标准。事实证明，在东部，最具有“抗跌性”、最长时间受到追捧的，还是酒店式公寓。而在中关村，性价比相对较高的商住两用物业则永远要比中高档写字楼受村内的中小企业欢迎。

　　品质：物业自身的品质，是决定其投资前景和“抗跌性”的重要因素。