经济适用房再上市置业政策解读

     　已购经济适用房住满5年方可上市　出售人按成交价格10%缴纳综合地价款

　　不到半个月，市房管局连续发出两个通知，旨在规范经济适用房再上市管理。“住满五年方可按市价转卖”等政策的两个通知均在5月20日执行。所以在大限之间，很多在回龙观天通苑的居民都到区房管局登记过户。据了解，目前回龙观地区经济适用房每平方米涨价1000元，政策之所以出台主要是为了防止市场上对经济适用房的价格进行炒作。通知内容如何，本报采访市房管局有关负责人对《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》做详细解读。

　　政策1：开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得预售许可证后，方可预售，否则不得向预购人收取定金及任何预订款性质的费用。

　　解读：以前的经济适用房认购过程中，有些开发商以号的名义收取5万甚至10万元的定金，这种收定金的做法现在明确不得进行。同时再次明确经济适用房开发商必须五证齐全方可销售，不得进行内部认购。

　　政策2：适用已购经济适用住房上市出售政策的项目：由政府批准定价的经济适用住房项目名单；住宅合作社集资建设的住房项目名单。其他新项目的名单由市国土房管局公布。

　　解读：政府批准定价的经济适用住房项目名单并非全部经济适用房项目，有很多危改小区内的经济适用房还不在名单之内。

　　政策3：计算已购经济适用住房住满五年的起始日期，以交纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　解读：建设部规定已购经济适用住房住满五年的起始日期是取得房产证时，本市从实际出发加上了缴纳契税时取得完税凭证这条，无疑是将时间提前。

　　政策4：预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

　　解读：竣工前和拿到房产证之后想转让都有政策可依，而已竣工但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

　　政策5：已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10%缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　解读：每个人的经济适用房购房标准各不相同，比如一名普通科员的购房标准是70平方米，那么他要买120平方米的住房就应在购房时补上超出的50平方米的综合地价款；而如果在住满5年后打算出售，他只需为70平方米缴10%的综合地价款。值得注意的是，补缴综合地价款已经由原来的3%提高到10%。

　　政策6：以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补缴成交价格3%的土地出让金。

　　解读：以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，再次申请购买经济适用住房的，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。

　　政策7：经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

　　解读：新买家必须符合经济适用房购房标准；原购房人卖掉经济适用房后须再次办理资格审核手续才可再次申购。政策的逐步规范却还是无法避免私下交易，但该负责人提醒，私下交易一旦出了问题买卖双方不但受不到法律保护，而且规避国家税收属违法行为。

　　另据悉，为了严控一户一套，本市正在建立经济适用房审核信息管理系统，同一个符合申请条件的家庭再次提出申请后，系统就会自动“报警”。

　　据市开发办统计，自2001年5月本市对经济适用住房购买资格实行审核制度以来，截止到2003年底，本市申请购买家庭大约11.3万户，累计审核通过10.2万户，有近10％的家庭没有通过审核。没有通过审核的家庭一是重复申请购买经济适用住房；二是已经享受了房改政策性住房，又再次申请购买经济适用住房；三是虚报级职和补贴面积标准。

　　针对这一情况，本市正在建立经济适用住房审核信息管理系统，将申请家庭的情况录入，已享受过优惠购房的家庭如果再次申请，系统就会自动报警，该家庭便无法通过审核。此外，有关部门还将要求申请家庭提供户口簿，以通过家庭住址查看是否已购买过经济适用房。