西安写字楼遭遇三大狙击手

        住宅楼借名“商住”狂打办公“擦边球”，产权式酒店高呼“酒店办公时代”来临，酒店式公寓则高举“酒店式服务，公寓化管理”大旗令，写字楼处境更加艰难???

　　近年来，西安写字楼销售市场遭遇“滑铁卢”，空置率居高不下，曾经风光无限的“香饽饽”变成今天“食之无味，弃之可惜”的“鸡肋”，这已经成为西安房地产界的一块心病。“全国房地产十大风云人物”、“中国城市化进程推动力人物”段先念去年告诫开发商：西安现有写字楼四五年都难销售完，开发写字楼一定要慎重！

　　今年以来，酒店式公寓、产权式酒店、商住楼这三大产品频繁打出“商务办公”牌，由于其价格、服务等方面独具特色，分散了不少写字楼买家的注意力，也令写字楼处境更加艰难。

　　■狙击手一　酒店式公寓

　　酒店式的服务公寓式的管理

　　酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业既可给客人作短暂的休息和停留的场所，又给他们提供统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。后来，酒店式公寓的功能发生变化，“郊区有居家，城内有公寓”已成为欧洲成功人士的一种生活象征。

　　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。早期的酒店式公寓一般只做服务，没有任何的酒店来管理，2001年由兄弟置业开发的世纪经典就属于这种类型，入口处是一个酒店式的大堂，各套公寓虽然按照居家的形式进行设计，但如今基本全是中小公司在里面办公。如今，西安的酒店式公寓已经开始升级换代，甚至正在逐步和产权式酒店对接，目前正在销售的酒店式公寓不仅仅做服务，而且其本身就是酒店的一部分，只是在功能规划上和酒店部分有所区别。例如：裕朗国际四楼、五楼就是纯正的酒店，6~10层以公寓的身份对外销售；长鑫・领先国际5~9层是酒店，10层以上是公寓或商务办公间。这类产品立项定位一般为“住宅”，拥有70年的产权，但在实质定位上却瞄准“办公”，其售价处于住宅和办公楼之间，对企业和投资者而言非常划算。

　　这类产品非常受中小公司的青睐，按照他们的说法“住宅的价格，酒店式的配套，公寓化的管理”。尤其是那些本身就位于酒店内的公寓，酒店的大堂，餐饮、会议、干洗、健身甚至娱乐设施都成了公寓的硬件配套，这对中小企业办公非常有利。

　　■狙击手二　产权式酒店

　　酒店内办公尊贵的象征

　　产权式酒店是一种新颖的房地产模式，通俗的理解就是在合适的地方盖酒店，再把酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游办公，也可以委托酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人从中获得利润。

　　西安产权式酒店如今发展得红红火火，就连当地的房地产领军企业高新地产也加入此类产品的角逐，高新・水晶岛凭借高新区二期CBD的发展潜力令不少先富阶层为之动心，目前该项目已进入外立面装饰。“只需少量首付款就可拥有星级套房”，这就是产权式酒店的魅力所在。樱豪大酒店、英吉利酒店、钻石广场等产权式酒店竞相亮相，而且承诺的投资回报也颇为丰厚。

　　除了一部分投资客户外，相当一部分广告公司、办事处、代理处、设计公司等会考虑购置这类产品，一方面他们原来主要在酒店里长包房办公，这样的费用相对较高，而如果在产权式酒店内办公，由于房间本来就是企业所有的，费用会低很多；另一方面，购买了产权式酒店既满足了临时办公的需求，又购置了一套固定资产，何乐而不为？

　　■狙击手三　商住楼

　　居住办公两者兼得

　　商住楼大行其道，成为中国楼市一道独特风景线，西安也不例外。所谓商住楼，一般是指以住宅的身份进行立项规划，但在设计、建造、销售定位等方面却明显向商业或办公方向倾斜。纵观西安楼市，只要是临街的建筑，基本上都是底层为商业，上面楼层为居住、办公一体化，毕竟，开发商业和办公的经济效益要比纯写字楼高得多，市场也非常认可这种组合，甚至推动了这种产品的升级和出炉。

　　豪盛大厦、西部电子B／C座在产品定位和外观设计上还带有极明显的住宅特征，但楼内基本没有居家户，如今彻底演变成了小公司办公场所。目前市场上商住楼反而有较大的优势，各方也都乐得其所。开发商乐意，因为办公的物业管理费相对居住要高多了；购房者满意，租给办公要比租给居住租金高一些；租客高兴了，以住宅的租金来办公，水、电、暖、管理费都便宜，实惠！有了这种市场的推动，如今商住楼遍地开花，而且从外观到内部配套越来越向“商务”功能靠近。位于南二环东侧的交大瑞森・云峰临街立面局部玻璃幕墙、顶部造型直插云霄，活脱脱就是写字楼外观的标志，当然其价格就是普通住宅的价格。