8月31日大限并非生死关 开发商应转变开发理念　

       目前，一些人把8月31日当成房地产业的“大限”，以为大难临头，忧心忡忡，其实――

　　今年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了71号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。一些人认为8月31日是房地产业的大限，为此忧心忡忡，实际上大可不必。因为房地产市场的兴衰，并不是由土地供应机制所决定的。真正的核心要素在于市场的需求，只要中国经济持续的发展，城市化进程逐步推进，商品房的需求量就会保证房地产市场的稳步发展。

　　对于房地产市场而言，土地资源是一系列开发行为的根本。不同的土地资源决定了所开发的物业类型、容积率、产品档次等要素的确定。因此，国土资源部、监察部联合下发的“71号文件”，不仅规范了土地资源的供应机制，更对国内房地产市场的经营开发带来理性的约束机制。虽然对有些开发商来说，未必是件好事，但对整个房地产市场的成熟健康发展将起到极大的促进作用。

　　相对规范合理的土地供应机制，将会淘汰一批不具实力的开发商

　　目前很多开发商不具备成熟的开发经验，却能通过一些特殊渠道获取土地资源，甚至出现一些因为一宗土地而仓促成立的房地产公司。这些公司不仅扰乱了正常的市场秩序，同时由于盲目开发造成劣质产品的空置。

　　开发商的开发模式和开发理念相应转变

　　实力雄厚的开发商谋求多元化发展。如今典集团进军影像业，大连万达集团在商业地产开发中，把以销售为主改变为销售与自身经营并重。

　　中小开发商被迫转向二、三线城市发展。土地竞争的初期就是资金实力的竞争，中小开发商在其中显然处于劣势，而二、三线城市房地产市场与北京、上海等大城市发展的差距正是中小开发商眼前的生机所在。

　　拥有不同资源的开发商之间的合纵连横是大势所趋。市场中，有的开发商具备土地资源优势，有的具备资金优势，有的具备开发优势。其间通过各种方式的合作而将优势资源进行整合显得日益重要。如进行土地并购与融资的开发商联盟，开发商之间的股权合作，联合开发等。

　　开发商拥有了更大的选择土地资源的主动权

　　土地资源的开放式竞争，扩大了开发商的选择范围。被动地拿地变为主动的争取，是充分体现开发商综合实力的相对公平的竞争方式，便于土地资源的优化分配。

　　促进开发商更加理性地进行项目开发

　　开发商在拿地前，对每一宗土地的各种技术经济指标能够做到全面掌握，事先进行充分的投资回报、前期产品策划定位的可行性分析，为取得土地后项目的顺利实施奠定良好的基础。

　　有利于城市管理部门对项目的宏观掌控

　　每宗土地在进行公平拍卖时，均有比较详尽的规划控制指标，避免在各种手续的不完整和用途不明确的情况下，开发商获取土地后进行随意更改的现象。

　　消费者将对房地产产品价格构成具有更多的知情权

　　土地价格是房地产产品价格构成中的最重要元素，土地供应机制的透明，导致开发产品中地价因素的透明化，对正确引导产品价格，实现价格向价值回归将起到极大的促进作用。各种物业作为消费商品，更容易让消费者都看得明白买得放心。

　　房地产产品的内在品质将受到更多的关注

　　获取土地资源的方式，从某种程度上说，决定产品的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力，忽视内在品质而草率地进行产品开发。而层层转手的昂贵地价，更像一块烫手的山芋，导致开发商骑虎难下，而产生过度追求容积率的畸形产品。要么牺牲了社区环境品质，要么牺牲了户型品质。最后都需要消费者买单或开发商自咽苦果。在新的土地供应机制下，合理的土地价格是开发商必须考虑的问题。而之后开发的产品竞争力的体现就将集中在其内在品质方面，依靠宣传炒作和模糊地价成本来抬高产品价格的日子将一去不复返了。8月31日采用协议方式出让经营性国有土地使用权的大闸将彻底落下，也许一些不具实力的开发企业将会出局，但对于整个房地产市场来说，绝不是什么大限，而是向规范、理性、健康发展的一次大跨越，对于大多数开发企业来说，也将是一次新的机遇和挑战。