谁拿走了购房者的血汗钱！！ 房价背后暴利惊人

　　2004年南京的房价又在高位的基础上涨了很多，商品房均价已经超过4500元的大关，而众多的开发商仍然认为房价并不高，开发商没有赚到多少钱。

　　高房价伤民，很多购房者因为不断攀升的房价，被迫延迟购房、透支未来的结构收入或者是付出更大的投入，那么老百姓的买房钱抑或者说血汗钱到底进了谁的腰包？

　　以下，我将为广大购房者揭开这个迷团，看看谁拿走了购房者的血汗钱！！

　　项目成本测算现在我们将为广大购房者演示如何计算您买的房子的成本，通过计算您就可以了解开发商到底赚了您多少钱，利润有多高，您的钱进了谁的腰包！

 
　　例子：根据立项批文由某开发公司建设该项目，建设资金自筹。占地面积1万平方米，拟建商品房2万平方米(纯住宅)，建筑容积率不大于2.0，可销售面积2平方米。建筑绿化率40%。

　　一、土地成本

　　该开发公司通过拍卖得到该土地，拍卖支出5千万人民币，土地成本为5000元/平米，楼面价2500元/平米。

　　二、前期费用

　　根据南京市有关规定：基础设施配套费营业用房160元/平方米住宅135元/平方米教育配套费营业用房20元/平方米住宅10元/平方米新建房屋白蚁防治费2.3元/平方米新墙体专项费10元/平方米土地变更专项费2元/平方米地形图购置费0.29元/平方米规划设计费30元/平方米消防专项费3元/平方米测绘放线验收费5元/平方米自来水管网集资费30元/平方米累计以上各项费用，总支出455.18万元，平均每平方米分摊227.59元。

　　三、工程建设成本

　　场地平整费10元/平方米质检费5元/平方米招投标费2元/平方米工程监理费15元/平方米地质勘探费12元/平方米噪音排污费4元/平方米桩基工程费小高层、高层140元/平方米多层80电增容管线费40元/平方米自来水管网工程费40元/平方米共建配套30元/平方米累计以上各项费用，本项目工程支出约2856万元，平均每平方米分摊1428元。项目直接费用=土地成本+前期费用+工程建设成本=5000+455.18+2856=8311.18平均每平方米分摊4155.59元

　　四、房屋销售费用按项目直接费用的4%计算

　　总费用支出242.05万元，平均每平方米分摊121.03元。

　　五、开发管理费用和财务费用，按项目直接费用的5%计算

　　总费用支出302.56万元，平均每平方米分摊151.28元。

　　六、不可预见费用按项目直接费用的1.5%计算

　　总费用支出90.77万元，平均每平方米分摊45.38元。项目间接费用=房屋销售费用+开发管理费用+财务费用+不可预见费用242.05+302.56+90.77=635.38万元综合上述费用为：8946.56万元

　　最终利润分析开发总成本：8946.56万元综合成本价：4473.28元/平方米可销售面积：20000平方米假设：住宅综合销售价格：6000元/平方米销售总收入6000*20000=12000万元销售税费=12000*5.3%=636万元开发利润=12000-8946.56-636=2417.44万元成本利润率=2417.44/8946.56=27.02%

　　以上的计算比较烦琐，为方便广大购房者能清楚的计算房屋成本价，完全可以以下的简单公式来计算：

　　第一步：房屋成本价=楼面价(土地成交价/土地成交面积*容积率)+r (r为常数，为估算值，主要为所有次费用之和，r=1600元/平方米)第二步：[您买的房子价格―(您买的房子价格x5.3%)]―房屋成本价=开发商的利润。

　　南京市鼓励个人换购住房，凡是卖小房买大房的市民，可以享受减免个人所得税的优惠政策。

　　记者昨天从南京市地税部门了解到，对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。

　　税务官员解释，市民个人出售自有住房前一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。

　　需要说明的是，现住房如果为已购公有住房，其销售额应当扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金。与此同时，对于先出售自有住房后，又在一年内购买了新住房的市民个人，如果新购房金额大于或等于原住房的销售额，市民可以申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；如果新购房金额小于原住房的销售额，则可以按照购房金额占原住房销售额的比例，申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。

　　税务官员举例说，市民以35万买进一套新房，接着在一年时间内将自己原来的老房子卖掉，销售价格为50万，在老房子买卖过程中发生各种税费10万元，那么纳入个人所得税的计税部分是原住房销售价扣除各种税费再减去买新房的花费，即50万-10万-35万＝5万，按照财产转让的个税税率20%计算，最后应缴个税5万×20%＝1万。而现在享受优惠政策后，购房价是原住房销售价的60%，按此比例可减征1万×60%%＝6000,最后市民只要缴纳个税4000元。如果购新房的花费大于、等于原住房的销售价，则完全免缴个税。

　　另外，个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，也可以享受免征个人所得税的优惠政策。符合这一税收政策的市民，可以拿房地产管理部门提供的有关证明，以及房屋买卖合同等凭证到税务机关办理免征手续。