西安物管行业病相报告

　　近几年，物业管理的投诉似乎在跟房地产的开发赛跑，其焦点集中在业主对物业公司“管理”的不满；同时，相当一部分物业公司处于长期亏损状态，经营发展举步维艰。一些物业公司面对这种两面夹击的困境，至今没有有效的解决办法。

　　1　目前，许多物业管理企业是从房地产开发企业派生而来的，“建管不分”的体制造成开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。

　　★个案：别的小区都是物业公司被炒，可北郊这个小区就怪了，尽管物业公司巴不得自己被炒掉，但是业主却不着急，反正我不交物业费，白享受物业服务。据了解，该小区因一些遗留问题，几年了，都没有给业主办好房产证，业主找了几次，开发商一直在推，没办法业主们只好把气发在物业公司身上，因为该小区的物业公司就是开发公司的子公司，因此，业主不交费更有理由了。这几年，物业公司都是靠着开发企业的接济来生存的。

　　2　一些业主物业管理商品消费观念不成熟，部分业主大会及业主委员会在选聘物管企业时，单纯考虑价格因素，给后续管理造成较大的困难和压力！

　　★个案：2003年年底，城西某小区由部分业主代表提议，经过业主委员会讨论后，该小区炒掉了原来的物业公司，紧接着，用招标的方式，该小区另选了一家物业公司，开始三个月内，相安无事，第四个月矛盾就出来了。因为采暖季到了，物业公司通知业主要供水试压，每户要交10元的服务费，业主不同意，物业公司则称：因为是集中供暖，业主所交的费用都给了热力公司，但是管道检修、供水试压、收费等工作就落到了物业公司身上，物业公司应该收取服务费。业主说给物业公司的服务费在物业费里已经包括了，而物业公司则称小区把物业费压得很低，物业公司已经没有办法运转下去了，为节省费用，小区原来有四个保安，物业公司只留了两个，把保洁员也辞了三个，电工也和别的社区共用，这些做法引起了业主的强烈反对，2004年6月，该小区又换了物业公司。

　　3　《物业管理条例》中明确规定，物业管理区域内水电气等费用由供应单位向最终用户收取，物业管理企业可以接受供应单位的有偿委托，代收有关费用。但在实际中，一些相关单位与物业管理企业既未明确委托合同关系，亦不支付政策规定的劳务费用，因代收代缴费用不齐而导致停水停电的情况时有发生，从而引起业主对物管公司的误解！

　　★个案：今年3月7日，业主张先生称，该小区物管公司因与业主就电费问题长期未达成一致，物业管理公司给小区内6业主断了电。据张先生介绍，该小区的电费矛盾由来已久。自2002年以来，物管公司的电费收取标准与供电局电费标准（0．49元／度）不符；最高时曾收取到0．63元／度。因此，该小区业主要求物业公司公开管理账目，并就超标收取的电费（超过0．49元／度的部分）作出解释。物管公司拒绝了业主的要求，业主开始拒交电费。物管公司使用电焊机焊死了6家住户的电表箱。

　　4　一栋楼竟然出现两家物业公司，广大业主们不明白到底谁是合法的，当业主还在愣神的时候，这两家物业公司却有了矛盾，在双方各不相让、争执不下的情况下，干脆把气发到业主们身上。

　　★个案：今年4月份，一栋写字楼竟然发生了一件怪事―――该栋楼竟然被两家物业公司管着。楼下沿街门面是经销汽车、足浴、咖啡屋等的商家，楼上还有一些公司。楼下咖啡屋的一位负责人告诉记者，4月11日晚11时，在未接到任何通知的情况下，突然停电了。停电问题还没有解决，13日又突然停水了，他们存放在冰箱内的食物全部变质，无法正常营业了。薛经理说，此前在4月3日、4日也曾停过两天电，但他们都按时交纳了物业费和水电费。询问物业公司时，被告知说“两家物业公司闹矛盾呢，就停了电”。像咖啡屋一样，记者在一家足浴店内看到，服务员都坐在大厅内聊天，因为停水停电，这里无法正常营业。这位负责人还告诉记者，像他们一样遭受停水停电的商家约20户，有些不得以已经放假了。

　　5　部分业主大会及业主委员会成立和运作程序不规范，导致业主委员会职责作用发挥不理想，与物业公司矛盾升级。

　　★个案：4月中旬，西安南郊某小区业主委员会在该小区内的广场上召开业主代表大会，与会的300余名业主代表对该小区物管企业提供的“劣质服务”提出强烈批评，并决定要炒掉这家物业公司。4月26日，炒掉物业公司一事再度升级，物业公司对业主委员会的罢免决定不予认可，物业公司一名工作人员在与部分业主冲突中受伤住院，次日晚，业主委员会重新聘请的物业公司派出保安入驻小区后被公安机关要求退出，28日下午，业主委员会主任在小区门口遭遇不明身份者袭击。记者从西安市国土资源及房屋管理局了解到，这个小区的业主委员会并未在该局备案，属非法组织。

　　6　车辆停放问题一直是小区投诉的热点。可是因停车费日期是否到期与小区物业产生分歧，一业主将车长时间停放在车库入口，我们还是第一次听说。

　　★个案：今年1月3日，西安群贤路某小区业主王女士开车欲下车库时，被保安拦住，说她的停车卡作废了，不能停车。王女士称，去年元月8日交的费用应该到今年元月8日才到期，为什么不让停车？保安让她去找物业处。王女士就把车停在车库门口回了家。其间，物业公司打电话要求她把车挪走，但被拒绝。

　　1月19日下午，这位王女士发现自己的车不见了，后来在小区西门外、距车库门口约十五六米的地方找到了自己的车。于是王女士找到小区物业处，物业公司承认是自己让人将车抬走的，理由是车子挡了别人的道。

　　7　部分物业管理企业以业主为中心的服务理念淡薄，工作人员专业技能较差。

　　★个案：西安东郊某社区陈先生投诉，楼上管道堵塞，污水已经渗到自己家中，而楼上的住户称自己已经多次找物业公司维修还没有修好，反倒把别的地方也砸坏了。刚开始时，找物业公司他们还来，现在打电话人家都不接了。没办法，只好由陈先生给物业公司打电话，但是物业公司的人只是看了一眼，就说问题复杂，自己修不了，让陈先生自己找人修。据该小区别的业主反映：该物业公司的服务比较差，物业公司的员工大多是下岗职工或者农村来的打工者，平均文化程度较低，大专以上学历者在这里基本找不到，因为自身的素质，该物业公司连基本的屋顶漏水、管线的连接都得临时请外边的专业工人来做。

　　8　按说物业公司就是给业主服务的，至于业主做什么，只要不犯法、不影响别人，物业公司就不要参与，可这个物业公司管得可够宽的，就连商户啥时候开门营业都得听指挥。

　　★个案：有读者投诉：“这家商城的物业和办公管理人员可真厉害，只因商户没有开门，就开巨额罚款单，而且还派保安将商户的大门紧锁，贴上了封条，简直不将商户的利益放在眼里。”记者赶到该商城，看到在A区一层的一家销售五金百货的商铺被贴上了一张封条，商铺外还站了两名保安，紧紧地把守着大门，一步也不离开。这时商铺的店主对保安说，是否可以将店里的私人物品拿出，但遭到保安的粗暴阻拦。

　　有商户反映，他们和商城在签订合同的时候，虽然在约定中有因不正常开门而规定的违约责任，但并没有具体罚款的说法，更令人生气的是，商城难道有封商户大门、扣留店主私人财产的权利？