酒店式公寓　西安商务物业新贵

       酒店式公寓的出现在一定程度上迎合或引导了西安人走向新型消费的发展趋势！

　　酒店式公寓到底是重“酒店”还是重“公寓”？

　　它是以办公为主还是以居住为主？是不是“老瓶装新酒”的一种概念炒作和推广形式？

　　整合了颇有争议的这些话题，相约在咖啡厅一角，媒介同仁和几位专业策划人、开发商，依窗品茶，就题对话。

　　近几年的西安开发大市场百花齐放，策划营销别出心裁。由水泥钢筋拔地而起的楼盘，改换门头便分别演绎成为商住楼、写字楼、公寓式酒店和酒店式公寓等面向不同消费群体的房产品。

　　比如有人称之为楼市“新贵”的酒店式公寓，虽然在北京、上海、深圳等地屡见不鲜，但到了西安地界，它却可以称得上是近年本土新兴的鲜有物业之一。对这位“异类”的悄然成长，开发商、消费投资者以至策划界人士认识不同、观点有别、褒贬不一……

　　■生活办公二合一的综合体

　　策划人丙：在西安它好像真的有些另类。到底什么是酒店式公寓？

　　策划人乙：从字面来看，酒店式公寓就是二合一的综合体。它具备酒店式服务和公寓式的管理双重实用功效。

　　开发商：我说俗点，它是忙而乱的“懒人”休闲办公的好地方。具体就是给忙于事务、疏于自理的商务人员，和正在创业的个人提供的一种实用物业。

　　策划人甲：像在北京，流动的商务人员和小型开拓期的公司较多，这类物业挺吃香。因为酒店式公寓吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又导入信息时代写字楼的某些商务特点。

　　我看过西安钟楼周边、西高新、迎宾大道旁等区域内数家这类物业，他们中大部分在地段、户型等硬件做得不错，也有针对性地为业主提供信息传递、公务服务等商务配套，但普遍存在软件赶不上硬件的问题。

　　策划人乙：它是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体，竞争的关键在于软性服务！否则，只能是为了营销叫座而概念炒作的酒店公寓，实际上可能会糊弄了那些真正需要这类物业的业主们。

　　颇具“中国特色”的泊来品

　　开发商：这类物业最早在哪里出现的？又是谁叫响的这个感觉舒心的名词？

　　策划人乙：听其名字，这就是泊来品！

　　策划人丙：从资料来看，酒店式公寓最早起源于欧洲。当时在一些发展中的区域，是针对商务旅游等人群应运开发的临时物业。它像酒店但比酒店更便宜，尤其是更具私密性，还给居住者提供酒店样的定时上门管理服务……这些是酒店式公寓最早的形式。

　　策划人甲：不好考证酒店式公寓是哪一年走进中国的。它最早好像是沿着海岸线，在上世纪90年代中期从当年的地产发展前沿深圳走上前台。因为它比较适应当年走天下创业的人群，后来真的开始大受欢迎。

　　策划人乙：对，当年我正在深圳“趟水”！业界后来分析它的“走火”原因，第一是适应发展中的都市，第二适应商务和旅游区域。

　　随后开发信息相对对流的广州、北京等地引进并再加工，发展成为具有“中国特色”的酒店式公寓。

　　■本土酒店式公寓要强化软件

　　策划人甲：那么你们说酒店式公寓内外结构为什么能在竞争中占据一片领地。

　　开发商：我们考证过北京、深圳等地的这类物业，首先它们的面积差异较大，户型相对超前时兴。因为买、租房者既有一个人也有几个人的小公司，开发商便将空间分割成数十平方米到二、三百平方米之间的不同面积。同时摆设全套的家居及办公用品。

　　策划人乙：业主可以像回家一样，提着笔记本电脑上楼就行，整理房间、洗熨衣服、定期更换床上用品等，比家里省力省事。要不是有老婆盯着，我都真地向往呀！

　　策划人丙：是比较吸引人的！居室内部设计也是个性化的，统一精装修，并根据不同户型装修装饰出各异的风格，楼下有必备的公共会客大堂、活动会所及商务会议室等。而且，它的周边不能缺少超市、银行、酒店等公共配套项目。

　　策划人乙：要取胜，它关键要在软性服务上胜一筹。酒店式公寓项目本身不能流于一般形式，因为它的客户群主要是面向经理人士或白领等。物业必须为业主提供高尚、高端、到位的全方位服务。

　　策划人甲：相对于城市中酒店，它有价格相对低的优势。但随时也可以得到酒店式的诸多服务。西安几家已成型的酒店式公寓，从项目设计风格到公共设施等，也不亚于一些星级酒店。这同样能显示出居住者的个性派头，接待朋友、客户也绝对不猥琐！能应和这些业主群的工作需要和心理空间。

　　■酒店式公寓有产权证

　　开发商：还有的同行推出公寓式酒店，有些人说他们好像是在为了加快营销，玩文字游戏。酒店式公寓和公寓式酒店两种物业形式区别还较大。

　　策划人丙：像西安的几家公寓酒店，就是设在酒店内部的公寓形式的酒店套房。它具有家的布局和商品房一样的客厅、卧室、厨卫等，同时有比较完善的家用电器。有人定时打扫房间卫生，同时提供必要的商务服务等。

　　策划人甲：公寓式酒店和酒店相比，它更有其个性化的私密空间，同时具备酒店的大气环境和更专业的服务。

　　策划人乙：要说这“兄弟俩”最大的区分，关键是产权问题。一般来说公寓式酒店没有个人产权，只有像租房样的较为长期固定的居住权；而酒店式公寓，是将每个单元出售给居住人或者投资者，有全产权证，业主可以自用、出租或者转让等。所以有个别人认为，西安有的酒店式公寓，是将高档的住宅项目改头换面设计策划成的，它肯定比住宅利润点高―――当然这仅仅是一种观点而已！

　　■商务物业以地段环境取胜

　　策划人丙：在今后的西安，越来越多的高级商务管理人士群体不断庞大，他们对酒店式公寓的消费能力肯定增加。当然同时对于软硬件要求会更加完美和高端。以后有更多的发展中的中小型公司，因为资金有限，但商务活动频繁，要求有价格适中、服务周到和标准高端的硬件环境，所以，相对于写字楼、公寓式酒店等物业而言，酒店式公寓还是更适合一些。

　　策划人乙：对投资置业的人士来讲，它是一种新的具有更高回报率的物业选择。酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，它拥有更多、更全的服务功能。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。

　　开发商：酒店式公寓最重要的是必须在闹中有静的商务地段，要有它赖以生存的商务环境和出行便捷。这样对置业者和开发商都有较大的投资回报和发展空间。本报记者　史西城