CBD核心无房可卖 南区高性价比楼盘开始反攻

    2004年，CBD核心区的新闻更多来自中央电视台的迁入、整体规划中住宅的控规。与核心区的热闹相比，人们可能忽视了CBD“南区”暗中火爆的行情，CBD总部公寓二期、乐成国际相继入市，风传已久的CBD别墅日前“低调”动工，业内人士称CBD南区开始反攻核心区。

    ■CBD核心：上涨上涨涨到无房可卖

    其实核心区住宅的销售今年一路走高，无论是金地花园还是温莎大道、万达广场，无一不在调价，以纯板式豪宅温莎大道为例，该项目自去年底开盘以来，从均价1.1万上涨至1.6万元，目前仅余30套，在房地产传统淡季7月8月，温莎大道还奇迹般地创造了两个月近3亿人民币的成交量，十一期间订购金额近五千万元，该项目的销售代理公司协成公司负责人告诉记者，前段时间一位顾客因为资金原因退掉了以1.6万元每平方米价格购买的一套300平方米的房子，不到两天就以新价格每平方米2万元卖出，销售员说，顾客对CBD内豪宅概念的认可甚至超出了销售人员的想象。

    ■CBD南区：以价差优势抢区域优势

    与CBD核心区域内的高价格相比，CBD南区楼盘大都具备如下两个特点，与CBD同样坚定的保值升值潜力以及较之核心区更为低廉的价格，无疑成为了最大的市场卖点。2003年以6688元/平方米的均价亮相的CBD总部公寓，到2004年下半年该项目二期开盘时，价格已涨至7300元/平米。正在入市的47万平方米的乐成国际公寓，认购价格近9000元，到开盘已经涨到了9500元每平方米，创造出这一区域目前的价格新高。尽管如此，相比国贸周边动辄15000元/平方米的价格来说，CBD南区的价格优势依旧明显。至此，一个体量巨大的“高性价比军团”在CBD东南已经完全形成。

    虽然此前也有毗邻CBD的通州板块发力，但是受到地理位置、交通条件等方面的制约，其影响力远没有CBD南区来得更实质。把CBD南区的楼盘与CBD核心区的楼盘进行对比，诸多楼盘在共享CBD区域的配套和升值潜力的同时，无疑拥有低价位的最大优势，销售均价维持在7000－9000元/平方米的范围内，这期间相差将近一倍的价格差距无疑将吸引众多买家的眼球。

    ■国际化：来自于从不同侧面的尝试

    尽管项目的风格立意不同，但CBD区域内及其近邻项目的国际化趋势却是比较明显的，这个趋势体现在多个方面，比如从租户的定位，在CBD区域内豪宅的投资者大多将跨国公司职员定位于主要租户，最典型的当属入住的旺座中心。比如从户型设计，温莎大道干脆就户形设计靠拢“国际需求”，以三居300平米到四居400平米的大户型为主，卫生间也通用了欧美人士习惯的27平米的超大阳光卫浴系统，在公共部分则为豪华酒店装修，使它达到了酒店式服务公寓硬件设施标准。在CBD区域内的独家直饮水系统及采用最新科技的公共部分紫外线消毒系统等生态居住价值无一例外地契合着目标市场与客群的需求。比如社区配套，乐成国际不只建设一个兼顾东西方建筑思想的精髓的建筑，与公寓同期建设的乐成国际学校建成后将成为市中心最大、最高端的国际学校，仅学校的建筑面积就达3.8万平方米，总投资约4亿元人民币，2005年8月开学后，它将招收境外人士子女为主，兼收部分有国际教育需求的国内优秀学生。这些项目的做法对于完善CBD的功能配套将起到重要的“国际化”作用。
 
    ■核心区暂时无房卖南区升值强劲

    据北京CBD管委会日前首次公布，截至目前，北京CBD区域内还有8个地块可待开发，占地面积约17公顷。至此，CBD内公寓项目已基本建设完成，因此也可以说CBD核心区域呈暂时无房卖的状态，而CBD辐射版图的深度扩张已经成为必然。

    CBD周边区域尤其是被称之为“高性价比区域”的CBD南区，地产项目价格出现了持续上涨，富力城超过8800元/平米，新推出的乐城国际更是达到了9500元/平米。而其项目内有消息称有可能这一价格还将上调。市场的反应也正验证了上述说法的真实性，以CBD总部公寓（二期）为例，该项目于2004年9月中上旬正式签约以来，不到一个月的时间，销售总额已超过1.1亿元。

    ■核心区多投资南区多自住

    在明确了“高性价比居住”的区域定位之后，CBD南区定能吸引更多的以居住为需求的买家，以CBD总部公寓二期为例，其在户型设计上以50-80平米的一居、80-100平米的二居、110-130平米的三居的中小户型为主，项目整体均价为7300元/平方米，也就是说目前的销售价格要明显低于7300元/平米这一整体均价，大部分户型总价范围在50-80万元。

    乐成国际推出的一期乐成国际公寓主力户型在100-140平米之间，总建筑面积15.75万平方米，由七栋一梯两户的板式住宅组成，由于考虑到自住者，项目在功能上更注重舒适性和享受性，而从室内装修的标准来看，也可以看出，这种高档而实惠的装修风格也适应了北京人口味，而由美国易道公司担纲设计的30000多平米的园林景观视觉丰富而富有层次感，21000平米的中央景观完美阐释了景观的功能与空间设计的高度和谐，在交通规划方面，设计了独特的“地下街道”，将地下车库设计成环绕式的停车位，把大量的土地留在了院落里，这种“实地园林”是一般“覆土园林”无法比拟的，这使种植高大乔木成为可能。在住宅样式上，全部采用板式结构，兼顾功能性与紧凑感，户型的均好性得到了最大的体现和实现。

    应该说CBD南区高性价比项目的出现是对CBD核心区域的一个重要补充。