21世纪中国物业管理新型模式初探（下）

   第三次革命：高度社会化、市场化、专业化物业管理的到来

    随着21世纪的到来，我国社会主我市场经济体系将更加发达，在充分完成国企体制改革和建立健全社会保障体系的前提下，住房体制将完全实现分房货币化和商品化。我国物业管理现行体制在宏观和微观二个方面都将发生根本性的变化--这就是物业管理的“第三次革命”，它将是一次物业管理行业的“大洗牌”，是一次在物业管理企业与政府之间，以及物业管理与社会之间的“社会化再分工”。物业管理重新回归社会和回归政府成为这一阶段的基本特征。

    研究西方发达国家的物业管理体制和现状，对我国21世纪新型的物业管理模式有着重要的借鉴作用。这方面较为典型的是美国和新加坡的物业管理模式。美国采用的是注册物业经理制度（Certied Property Manager），以职业注册经理（CPM）为中心，在全国形成360多家注册物业公司(Accredited Management Organixation)。这360多家物业公司小的3到5人，大的也仅几十个人，所管物业从几百栋到上千栋不等。新加坡采用的是市镇理事会制度（Town Council），在全国按区域划分形成几个理事会为中心的物业管理体系。与美国不同，理事会的每届主席及领导成员由社区竞选产生，均为兼职，但TC内的管理人员（一般在20人以内）为有注册资格的专职人员。两个国家的共同点就是社区的所有物业管理专项事务如清洁、绿化、机电 、房屋维修等均交社会专业化公司来干。至于治安、社区文化等等自然是政会的事了。物业公司（理事会）的职能一方面是日常专项事务的调度和监督，另一方面则是物业经营和社区建设发展规划的制定。

    通过对西方现代物业管理各种模式的分析研究，结合我国的国情，以及20年来的物业管理实践，笔者认为我国城市物业管理无论宏观还是微观都将发生根本性变化，出现新型的管理模式。

    1、物业管理的行业管理由政府管理为主向行业协坛管理为主过渡。物业管理的行业管理主要工作：资质评审、培训、投诉处理、创优考评以及行业行为规范等均由协会来完成，而政府则主要作好相关的立法和司法工作。

    2、物业管理日常事务从物业管理企业自管向社会各专业化公司过渡。物业管理的日常工作诸如清洁、绿化、房屋维修、机电等等均分包给社会各专业化公司去做，而物业公司要做的则是对这些工作的调度、协调和监督。

    3、社区事务由物业管理向政府或社会过渡。随着经济发展、物质和精神文明的高度发过，治安状况的好转，住宅区内本就属于政府行为的治安、社区文化、计划生育、装修税收等工作将由物业管理企业回归到政府，如确有特殊政府行为的工作需要企业来做，也完全采用“代理”等形式的企业化经营。

    4、物业管理企业从物业管理向物业经营和服务过渡。物业管理企业从日常繁琐事务和“政府行为”的压力下摆脱出来，充分发挥所管物业的经济效益，为物业保值增值，给业主提供优质良好的社区环境和服务成为物业公司的中心任务。例如：物业租赁、中介、家政服务、生活后勤保障等等，今后都将成为物业公司的主要工作。

    5、物业管理委托方式由业主单一委托向多样化委托过渡。由于高度的市场化，对于一些特殊物业或者单体物业，业主没有必要像现在的专业“一体化”（有的城市“三位一体化”）那样全委托管理，而完全可以根据需要进行某些单项（如卫生、机电等）委托管理，物业公司和业主间是平等的双向选择关系。

    上述五方面也可以说是几种新型的管理模式，这样的模式下物业管理的企业成为真正的意义上的“企业法人”。预计在未来的20年左右时间里，在那时的高度市场化、法治化的社会里，物业管理专业工作将回归到社会各专业化公司，社区相关事务的选择性。当然这里需要强调的是，实现这些的前提是物业行业的充分重组和规模化经营，并且也是全社会的物业管理最终完成以区域为中心向几大超级物业公司的集中过程。

    深圳物业管理已走过20年的历程，从产生到发展，在将来的10到20年时间里，将开始进入成熟期。用不到40年的时间完成了“从社会剥离出物业管理，到物业管理企业间整合，再到物业管理又回归社会”，如同进行了“三次大革命”。马克思辩证唯物主义的“否定之否定”规律告诉我们：历史是螺旋式发展的，物业管理发展的实践已得到证明。因此，对于物业管理的未来趋势，我们更应深信不移。