明年地产政策将以“稳”为基调
2004年11月23日 09:26
来源：财经时报
在今年一轮紧似一轮的调控政策下，房地产投资过快的态势有所缓解，但房价的上涨势头却没有得到明显的遏制。前三季度，我国房地产价格持续上涨，其中土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨1 1．6%、9．9%和2．1%，在35个大中城市中有9个城市房价同比涨幅超过10%。在这种情况下，明年房地产市场相关政策的走向就格外引人关注。对此，国务院发展研究中心研究员廖英敏在接受本报记者采访时分析认为，在固定资产投资增速放缓、明年房地产竣工量和供给量都有所减少的情况下，调控政策将进一步着力在一个“稳”字上。具体表现是，调控政策将趋向制度化和长效化，市场风险进一步被严格控制，在此基础上行业的平稳发展将是主要基调。
调控政策的制度化和长效化首先表现在土地的供给机制上。廖英敏认为，随着土地的“解禁”，明年的土地改革将进一步深化，并会初步形成制度化和长效化的土地供应机制和模式，以促进土地市场的合理发展。而这对于稳定市场局势和预期无疑是一个利好的信号；其次，在金融方面，由于目前银行信贷风险仍然保持在较高的位势上，社会各界对金融体制改革的呼声越来越高，行业发展的潜在需求也需要突破目前体制的束缚。随着银行信贷市场化改革的进一步推进，银行行为的自主性将进一步加强，对于行政政策反应的激烈程度则会有所减弱，风险防范和控制更为严格和科学化，并将利用灵活的信贷方式以追求利润的最大化。这样一来，宏观调控政策将更多地通过促进金融体制改革来间接实施，在市场中就直接表现为行政性金融政策比较稳定。非制度化、非长效化的调控政策由于增加了不确定因素，对于市场的稳定发展存在着一定的不利影响，而相关管理措施的制度化和长效化将会令这种现象有所改观。
廖英敏告诉记者，实事求是地看当前房地产行业持续发展有着深厚的客观背景：我国国民经济连续多年快速增长，以重工业为主的发展阶段已经到来。经济模式的升级引发了消费结构升级，社会开始进入住房、汽车的消费时代。尤其是城市建设热潮的兴起，使住宅成为当前最主要的生活消费品，构成了房地产市场真实有效的需求。
但是，对于这个问题还应该进行深入的分析，区分其中的合理及不合理成分。合理需求应以支持，不合理需求就应进行调整。廖英敏认为，当前的不合理需求主要有以下几个方面：一是城市中过量拆迁产生的被动需求，即本来不具备购买商品房条件的居民在拆迁后，迫不得已入市购买商品房，这等于是将潜在的需求提前挤出，并表现为市场上需求扎堆并产生过于旺盛的现象；二是非理性的投资需求。本来在居民有一定财富储蓄、市场又没有更多投资渠道的情况下，个人买房投资就是繁荣房市、合理理财的一个有利因素。但是在当前市场信息不够透明，法规制度还有待规范的情况下，个人盲目投资尤其是大量依赖于银行信贷资金投资房市就是非理性的。当前市场的情况是，由于有效供给不足，房价上涨幅度较大，容易引起人们较高的房价上涨预期，特别是当对房价持续上涨，涨幅大于利率时，人们就会更多选择贷款购房，进一步增加房产需求，加大房价上升速度，引起投资需求与房价的非良性互动上升。而同时房价过快增长将脱离社会真实购买力基础，对于个人财产、银行资金及房地产市场都加大了风险隐患。因此，明年无论是土地还是信贷两个口子对不合理的房地产市场需求都将可能是紧缩的，如控制过量的拆迁，进一步加息等。其中，银行为了防范金融风险，对住房消费贷款采取更为谨慎态度，上海等地许多银行房贷的比例已由80%降低到70%。有的商业银行更将选择风险小的高端客户发贷，一定程度上制约了房屋需求的实现。此外国家多次强调合理控制拆迁规模，据对27个省的统计，上半年拆迁总量同比下降了56%，放慢了因拆迁而引起的被动性住房需求的释放速度，缓解了住房供求矛盾，挤压不合理的房屋需求。
对于第四季度的房地产走势，廖英敏则提出两个趋缓：一是市场投资增幅回落趋缓。这主要是因为市场需求仍然较旺，房价较大幅度上涨，一定程度上增强了房地产开发企业投资的信心。同时房价水平较高，房地产行业投资回报丰厚，相应提高了房地产业自有资金能力，并吸引更多的资金投入；二是房屋消费需求增幅将趋缓。这主要是人民银行近期提高了人民币存贷款利息，虽然幅度不大，但其给出的加息信号将抑制房屋的投资需求。
调控政策的制度化和长效化首先表现在土地的供给机制上。廖英敏认为，随着土地的“解禁”，明年的土地改革将进一步深化，并会初步形成制度化和长效化的土地供应机制和模式，以促进土地市场的合理发展。而这对于稳定市场局势和预期无疑是一个利好的信号；其次，在金融方面，由于目前银行信贷风险仍然保持在较高的位势上，社会各界对金融体制改革的呼声越来越高，行业发展的潜在需求也需要突破目前体制的束缚。随着银行信贷市场化改革的进一步推进，银行行为的自主性将进一步加强，对于行政政策反应的激烈程度则会有所减弱，风险防范和控制更为严格和科学化，并将利用灵活的信贷方式以追求利润的最大化。这样一来，宏观调控政策将更多地通过促进金融体制改革来间接实施，在市场中就直接表现为行政性金融政策比较稳定。非制度化、非长效化的调控政策由于增加了不确定因素，对于市场的稳定发展存在着一定的不利影响，而相关管理措施的制度化和长效化将会令这种现象有所改观。
廖英敏告诉记者，实事求是地看当前房地产行业持续发展有着深厚的客观背景：我国国民经济连续多年快速增长，以重工业为主的发展阶段已经到来。经济模式的升级引发了消费结构升级，社会开始进入住房、汽车的消费时代。尤其是城市建设热潮的兴起，使住宅成为当前最主要的生活消费品，构成了房地产市场真实有效的需求。
但是，对于这个问题还应该进行深入的分析，区分其中的合理及不合理成分。合理需求应以支持，不合理需求就应进行调整。廖英敏认为，当前的不合理需求主要有以下几个方面：一是城市中过量拆迁产生的被动需求，即本来不具备购买商品房条件的居民在拆迁后，迫不得已入市购买商品房，这等于是将潜在的需求提前挤出，并表现为市场上需求扎堆并产生过于旺盛的现象；二是非理性的投资需求。本来在居民有一定财富储蓄、市场又没有更多投资渠道的情况下，个人买房投资就是繁荣房市、合理理财的一个有利因素。但是在当前市场信息不够透明，法规制度还有待规范的情况下，个人盲目投资尤其是大量依赖于银行信贷资金投资房市就是非理性的。当前市场的情况是，由于有效供给不足，房价上涨幅度较大，容易引起人们较高的房价上涨预期，特别是当对房价持续上涨，涨幅大于利率时，人们就会更多选择贷款购房，进一步增加房产需求，加大房价上升速度，引起投资需求与房价的非良性互动上升。而同时房价过快增长将脱离社会真实购买力基础，对于个人财产、银行资金及房地产市场都加大了风险隐患。因此，明年无论是土地还是信贷两个口子对不合理的房地产市场需求都将可能是紧缩的，如控制过量的拆迁，进一步加息等。其中，银行为了防范金融风险，对住房消费贷款采取更为谨慎态度，上海等地许多银行房贷的比例已由80%降低到70%。有的商业银行更将选择风险小的高端客户发贷，一定程度上制约了房屋需求的实现。此外国家多次强调合理控制拆迁规模，据对27个省的统计，上半年拆迁总量同比下降了56%，放慢了因拆迁而引起的被动性住房需求的释放速度，缓解了住房供求矛盾，挤压不合理的房屋需求。
对于第四季度的房地产走势，廖英敏则提出两个趋缓：一是市场投资增幅回落趋缓。这主要是因为市场需求仍然较旺，房价较大幅度上涨，一定程度上增强了房地产开发企业投资的信心。同时房价水平较高，房地产行业投资回报丰厚，相应提高了房地产业自有资金能力，并吸引更多的资金投入；二是房屋消费需求增幅将趋缓。这主要是人民银行近期提高了人民币存贷款利息，虽然幅度不大，但其给出的加息信号将抑制房屋的投资需求。
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