花园露台“飘”在空中《物权法》将明确归属

    中新网11月25日电 据北京青年报报道，“首层业主赠送花园、买顶层的赠送露台”。目前，打这样广告的进行销售的楼盘越来越多。开发商是否有权拿将来可能属于楼盘全体业主的花园和露台，以赠送附属面积的形式来提高房价或进行促销吸引购房人眼球？记者最近在采访中了解到，一些楼盘在销售过程中已经开始注意到在合同中约定花园与顶层露台的权属问题，为避免小区入住后产生相关纠纷铺路。

    花园露台为何“飘”在空中

    近日，多名业主反映，称在购买开发商广告中声称附送顶层露台与首层花园的房屋时，开发商拒绝在合同中明确所赠送的露台或花园归属于购买顶层与首层房屋的业主，花园露台成为“飘”在空中的赠品，从法律上无法“落地”。业主们担心，由于合同中没有写清楚业主拥有顶层露台或首层花园的“特权”，一旦开发商在卖完楼后撤离，无从保障权益。而另一些购买非首层及顶层的业主，则提出质疑，认为楼盘的顶层露台与首层邻近楼体的花园，应当归属于小区的全体业主，在没有经过全体业主同意的情况下，开发商是否有权擅自转让不属于开发商的“产业”。

    写进合同为花园露台“正名”

    某开发商在与业主签约时，把花园露台权属写进合同的补充协议进行约定。记者在该楼盘的售楼处看到，开发商与一位购买了项目二期房屋的张先生在购房合同补充协议第六条约定：“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权。凡购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人应遵守《业主临时公约》及物业管理公司的规定统一使用。未经同意，不得擅自改变其花园或露台的外观、形状、结构和用途，不得在其花园或露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物。首层附带花园或顶层附带露台均无房产和土地权属证书。”

    在合同上签字的购房人张先生事后对记者说，自己买的房既非顶层也不是首层，不能得到开发商“赠送”的露台或花园。合同中约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权”，其实是对作为非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，但用合约形式明确下来有好处，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。

   《物权法》将明确露台和花园的归属

    由于涉及到顶层露台与首层花园的赠送面积权属一直没有在相关法律法规中明确，业主入住后与开发商产生了很多纠纷。明明是开发商把属于全体业主共同所有的首层花园与顶层露台“赠给”部分，而其他购房人不能“登顶”掺望、不能“涉足”首层业主圈起的小花园，而业主最深切的感觉就是在依法维权时，难以找到有说服力的法律条文帮忙。

    近日，提请十届全国人大常委会审议的物权法草案规定，建筑物区分所有权人(就是通常所说的全体业主)，对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。

    北京京都房地产公司销售总监陈女士认为，有了物权法，业主维权中出现的问题将能找到判定是非的依据。我们今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。物权法草案规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。对于实施建筑物区分所有权法律制度中的纠纷，诉讼到法院，法院依法办案，严格执法，这样就能形成违法者无路可逃的氛围，物权法的规定自然也就贯彻始终了。