2004陕西地产在变局中寻求突破

　　2004年，在国家政策频出的大环境下，陕西地产业呈现出一种复杂多变的“表情”，业内人士对此莫衷一是。

　　■商业地产扑天盖地来

　　有人说，2003年是西安的商业地产年，其实，2004年，无论是商业地产的上市总量，还是上市的类型、品种、档次、项目的品牌影响力，比2003年都有过之而无不及，在某种意义上看，2004年更应该是西安商业地产年。

　　这里所说的商业地产是一个更大范畴的概念，即与商业有关的地产项目。包括闻名全国的西安市骡马市商业步行街、旭宏大厦、唐人街、小寨不夜城、小寨领秀城、飞炫广场、大唐商业广场、立丰购物广场、大家润超市等纯商业地产项目，也包括金泰丰国际商务大厦等具备商务功能的地产项目，以及酒店式公寓等等地产项目。一时间，商业地产项目的广告随处可闻，遍地可见。

　　有业内人士分析认为，尽管在总体的开发量上，商业地产尚不能撼动住宅地产的老大地位，但在物价上涨，银行利率低微的政策环境中，不管是处于保本还是赚钱的目的，大量的民间“闲钱”都在寻找出口，商业地产项目正是看到了这个巨大的市场需求而蓬勃兴起。而人们对高回报率的过分简单的理解和追求，为商业地产的大量开发又起到了推波助澜的作用。

　　■写字楼走出商住阴影

　　曾几何时，在西部大开发的号角声中，西安的写字楼一幢幢拔地而起，然而，谁也没有料想到，这些写字楼成为一些开发企业的“滑铁卢”。但是时过境迁，今年西安的一些写字楼顺利地进了艳阳天，销售的情况超出预料。据介绍，像和平银座、世纪星大厦、骊马豪城等楼盘，或是因为气度非凡的造型设计，或是本身具有完善的功能配套，或是面积大小适中的空间分割，吸引了众多的中小企业前来购买或租赁，还有人看中了良好的出租市场，一下子买两三套用于投资。

　　一些人在接受采访时说，其实我们也想坐在宽敞漂亮的写字间里办公，但是市场上供应的写字间的面积往往都很大，少的也有近百平方米，大的则更大了。况且，许多写字楼在设计时，配套功能难以满足我们的需要，更不要说购买和租赁的高额花费了，无奈只有蜗居在商住楼里办公。而今年市面上的这些写字间，面积适中，功能配套好，整体环境好，一平方米的价格也就四五千元，性价比高，对外也有利于公司形象的树立，显然，这是商住楼不能比拟的。

　　■中小楼盘遍地开红花

　　与往年相比，西安城内城外，东西南北城，中小楼盘犹如“千树万树梨花开”。这样的楼盘要么是独栋单体楼，要么就是两三栋楼，占地面积小，但总体上地段还不错，配套等方面相当地成熟，所以对消费者很有吸引力，开发商也不是很愁销售。对于这个现象，有许多业内人士分析表示，在国家一系列的土地政策和银行政策的调控下，土地紧缺，资金门槛提高，有人认为房价将会随之上扬，这时入市将是很好的赚钱机会。于是有一定资金实力的企业，在拿到一小块土地后也搞起了房地产开发，毕竟这个行业还是比较容易赚到大收益的。还有的企业自身也有相当的资金实力，但是大块的土地储备不足，现在或是在等待土地政策松动的机会，或是正在从别的卖家那里寻找大宗地块。现在只有暂时开发中小楼盘，以维持企业的正常发展。

　　■多层住宅价廉卖得快

　　大凡打算买房子的人都会有这样的感觉，在市场上几乎看不到哪个多层项目在销售，即使有多层项目，一面市也会在很短的时间内被抢购一空。这样的情景在小高层、高层的市场上，简直是连想都不敢想的。像金玉华城、蔚蓝印象、蔚蓝花城、万国・金色家园、明德怡心居等小区内的多层，有的尚未开盘，就已经被认购完了。

　　记者在采访过程中了解到，多层住宅之所以抢手，主要有三个原因：一是这类产品的市场供应量很少，而市场需求又很大。二是这类产品每平方米单价和总价整体低于其他类型的产品，而且日常的使用费用（物业费等）相对较低。三是多层的公摊少，得房率更高，总体的性价比最好。有业内人士认为，多层住宅应该成为今后居住的主流产品，但在结构设计、建筑质量、户型的舒适性、小区环境等方面应该有所改进和提高。

　　■异域风情风靡西安城

　　注重楼盘小区景观环境的营造是2004年西安楼盘的又一个亮点。在豪盛时代・华城“景观先行”取得空前成功后，小区景观环境的设计和营造就成为开发商们争夺消费者的新的营销点和竞争点。

　　蔚蓝印象的澳洲风情，高新・枫林绿洲的纯水岸，紫昕花庭的新加坡风格景观环境，新兴・骏景园的德国风情小镇，与鑫龙・天然居的汉韵唐风，古色古香，金玉华城和蔚蓝人家的江南水乡小镇风景，形成了两种的精彩碰撞和比拼，在客观上丰富和升华了这座城市和这个城市里的人们的生活质量及审美水平，影响和改变着人们对居住的认识与感受。

　　如果说环境的提升是开发商在追求眼前的卖点，那么，个性鲜明，独树一帜的主题社区的涌现，则是聪明的开发商在打造永久独占消费者的“独门武器”。继佳家SPORTS运动主题社区之后，今年的主题社区数量迅速增多，像万强・艺术家的艺术主题社区、枫韵蓝湾音乐主题社区、紫薇・家天下文化主题社区、我爱我家的亲情主题社区占据了人们的耳眼，撞击着购房者的心扉，牵引着人们敏感的神经。

　　■曲江后来居上越高新

　　去年，对于地产界震动最大的莫过于段先念入主曲江，今年，震惊地产界的莫过于曲江后来居上超越高新区，成为人们心中购房首选地。

　　众所周知，人们在西安置业首选是城南，城南首选是高新。但随着雁塔北广场的落成开放，大唐芙蓉园、大唐不夜城、海洋馆的建设，区内商业旅游休闲功能定位的日渐清晰，道路等基础设施的日臻完善，大量中高档楼盘的开发，曲江有望成为西安首个真正意义上的中央居住区。

　　业内人士分析说，据资料调查显示，2004年曲江之所以能后来居上超越高新区，最主要的原因在于区域规划的作用。这也给业界带来一个深刻的启示，好的规划就是无坚不摧的经济力。

　　■物业管理趋向贵族化

　　在业界有这样的观点，物业管理水平决定着物业的价格。现在，人们也接受了这样的看法。

　　人们在买房租房的时候，对所属物业的物业管理水平也有着自己的要求。一些楼盘就利用人们的这种心理需要，大打物业管理牌。于是，只要稍微留心观察一下不难发现，有国内南方的一些国际知名或金牌物业公司，或者亲自打理，或者以管理顾问的身份进驻到一些西安的楼盘。这在一年前的西安还是十分少见的。

　　一物业公司的老总认为，这在某种程度上反映出开发商对西安的物业公司管理水平的不信任，西安的物业管理公司整体水平不高，并不能让开发商放心选择。某地产公司王总认为，选择国内南方的或国际知名金牌物业公司来打理，费用是很昂贵的，过分追求高档化、贵族化，将会无意间加重业主的生活负担，“不买贵的，只选对的”才是西安小区物业管理的最好出路。

　　■地产开发竞争全国化

　　早在几年前，外来资本就进入了西安地产市场，但由于种种原因，一直未能一试身手。而今年，外来资本在西安地产市场掀起了壮丽波澜，大有席卷西安市场之势。位列全国地产第四的上海绿地，紧傍西安未来的动力核心CBD，建造具有里程碑意义的上海绿地世纪城，从现在的发展态势看，无有能出其右者；而其紧邻的两千多亩的鸿基新城大盘即将启动，中海地产、广福置业、浙江倚天房产的虎视眈眈，以及尚在徘徊的其他外来资本，在宏观调控的微妙时刻，凭借自身雄厚的资金、品牌、产品和行销实力，与西安本土地产商形成了全面的竞争。

　　一位地产商说，西安地产商已经在家门口经历着全国化，甚至国际化的竞争。