房价：向左走，向右走？

　　太多人投资，足以支撑房价；太多人消费不起，高房价难以为继。那么―――房价是升是降，牵动众人心。

　　年初开始，有关房价涨跌之争就不绝于耳。自央行加息以来，争论愈加激烈，且越来越情绪化。来自主管部门、开发商、中介机构、专家及各层面消费者的声音，层层叠叠，也挟裹着“泡沫”汹涌而来。就在这此起彼伏的争议声中，今年三季度，35个大中城市房价在一片泡沫声中“义无反顾”地持续上涨，房屋销售价格比去年同期上涨百分之九点九。与此同时，广受业界关注的上海房地产市场正在出现供给大于需求的情况，而早在央行10月28日决定加息前，房地产市场的逆转信号也已发出。

　　于是，有关“拐点”的论断也越来越多，更有甚者，有人直接定出了一些城市的“拐点”时间表，也有人把现在楼市的特征与10年前的楼市一一相对应，在总结出“如此相似”之后，“崩盘论”开始流传…… 　　也许这是一场没有输赢的辩论，也许这是一个没有结果的比赛，但有一点是肯定的：太多人投资，足以支撑房价；太多人消费不起，高房价难以为继。在此对于来自业界的不同现象、不同声音进行了一番梳理，希望能够给未来房地产市场的发展提供一点启示，同时也对未来的市场走势做一次浅显的预测，以供置业者参考。

　　■观点碰撞

　　降派说,存在三成下降空间

　　中国房地产协会会长杨慎13日在重庆出席“中国经济形势报告及房地产产业现状报告会”时称，虽然我国房地产业按照有关人士的说法没有泡沫，但如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有30％的下降空间。

　　杨慎虽然也同意“目前我国房地产行业并不存在泡沫和过热现象”的说法，但房价增幅过快的问题也不容忽视。去年我国房价同比增长了30％多，超过了历年的涨幅。这种增长速度在全世界任何国家都没有出现过。

　　杨慎说，尽管20年来，我国已盖了超过74亿平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的三分之一,也只相当于多数发展中国家的三分之二。如果我们要在2020年实现每户人家一套住房，并且人均住房达到35平方米，按照现在房价的这种上涨速度和这种涨法，我们的设想就完全可能落空。

　　杨慎认为，政府调控房价，需要同时做两方面的工作：一是把土地出让制改为土地年税制，采用税率的方式来抑制房价；二是基础设施配套目前占了建房总成本的10％－15％，政府可以把这部分费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。

　　■升派说

　　房价10年要涨5倍

　　近日，著名经济学家、国家发展和改革委员会中国宏观经济学会研究员、常务副秘书长王建在出席某讲座时，非常肯定的表示，“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。”

　　王建认为，中国的地价再度上扬是有充分理由的。中国的人均土地面积不到1.5亩，美国的人均土地面积差不多有15公顷。我们人多地少，不可能走美国的粗放型道路，而会走日本的都市圈模式。日本的土地贵，房价是美国的4－5倍，但同样大小的土地上的产出也是美国的4－5倍，这就说明房价贵得合理。

　　目前，中国的人均GDP是1000美元，其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3.5亿，到2030年，要超过10亿。说到此处，王建表示：“房价不仅要涨还要猛涨！”

　　■一年内泡沫将破裂

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠最近发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。谢国忠预计，中国房地产泡沫将在数月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的城市―――上海。

　　谢国忠报告的依据是：由于美国自2001年以来执行的40年来最低的利率政策，导致大量美元流入亚洲，尤其是中国，引发了当地资产价格的大幅上扬，资产价格的上扬又迫使家庭储蓄从银行存款中分流，加入到购买房地产的队伍中去，从而使房地产价格处于螺旋式上升状态。

　　谢国忠认为，由于中国未能及时提高利率以抑制房地产市场的投机之风，房地产市场的泡沫已经形成并且超出了政府有形之手可以调控的范围。房地产价格将在参与者普遍受益的幻觉中不断上升，直到后续资金无以为继时市场突然发生反转。

　　■拐点出现在2013年

　　房地产民营企业旗手王石认为，按照美国房地产的发展趋势来看中国，中国房地产的发展是比较合理的。2003年房地产占中国GDP的6.5％，自1998年以来，房地产在GDP中的比重是一直陡升，从3％陡升到现在的6％以上，但这种陡升的斜率将来不会按现在的陡升幅度上升，会有所放缓。

　　房地产增长比较合适的比重，是占中国GDP的10％左右。王石估计，2013年会出现一个拐点。在2013年以后，中国房地产市场更多的是变成存量市场，而不是增量市场。因此，在存量调整之前，也就是在增量市场时期，不论是小公司还是准备进入房地产业的新公司，都是一个非常好的机会。

　　在2013年之后，比如说在市场拐点处，一定会出现大地产公司的格局，但是这些大公司所占的比重并不大，按照正常规律应该是“二八分割”。房地产是一小撮大公司占据20％的市场，而剩下80％的市场则由其他公司分割。在相当长一段时间内，一定是少量的大公司和众多小公司并存，绝对不像家电行业，最后形成几个寡头垄断市场，其他被淘汰。