上海楼市日成交万元的背后：是回应"泡沫论"

    在各种并不对称的利好信息的刺激下，在今后一段时间内还会有不少‘被诱惑’的海内外人群继续加入到投资或投机性购房队伍中来，这会有很大的潜在风险。
    国内尤其是上海的房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？何时破裂？

    11月20日下午，上海国际会议中心黄河厅。一些知名地产界专家聚集在这里，针对中国房地产“泡沫论”展开激辩。

    争论的起因在于上海近日的房价上扬和成交销售面积的回落。

    万元天价凸现结构性影响

    上海楼市价格一直震荡直上，日前日成交均价一度突破万元大关，再次让国人为之侧目。实际上，自7月1日以来160天里上海楼市成交面积和总金额呈“倒v字型”走向，拐点就在央行加息的前夕。

    就在万元天价的背后，一个公众所不知晓的变化已经悄然潜藏其中。10月下旬以来上海楼市成交金额和面积一直下降。据上海市房地产交易中心网站动态数据显示，自7月1日以来上海楼市中住宅日成交销售面积一路上扬在近年来在10月下旬初，即央行加息前夕到达了峰顶，此后约成50度倾角震荡下降，住宅日成交金额走势如同复制，也呈现一个倒″v″字形。而整个上海楼市日成交销售面积和总金额自10月以来至今也形成一个开口略大的倒“v”字形。

    “境外不少人的看法是现在中国的房地产市场出现了过热或是泡沫，还有的更尖锐，认为房地产泡沫到了破灭的边缘。我觉得这个没有事实依据。”中国房地产协会会长杨慎表示。“根据我个人的计算，中国的房地产业至少还有二十年的快速发展空间。”杨慎断言。

    而对于境外说的中国房地产空置率已达到15％（国际上公认的警戒线），上海的空置率更高的说法，杨慎也给予了回击。“实际上中国没有空置率这个指标。”

    外界广泛应用房价与居民收入比来判断一个城市楼市的购买力问题。曾有海外人士认为，目前美国的平均房价收入比是3∶1左右；日本的平均房价收入比在4∶1以内；联合国公布的合理的房价收入比为2－3∶1，这是世界住房价格的普遍规律；世界银行则认为，要控制在5∶1以内。而中国相当多的城市房价与居民收入比则严重失衡。

    供小于求？

    杨慎则认为，用这个指标来衡量楼市的泡沫问题是严重错误的。“（以前）我们国家出了一个文件（房价是居民收入）的4－6倍（才合理），这个数字不可用，严重混乱了六年，对我们造成了一些混乱。”杨慎说，国内居民的收入和工资的概念基本是等同的。而国外的收入跟工资不一样，他们还有股票上的收入等等。“结构和水平都不一样。”

    谈一个地方的房地产有没有问题，如果脱离了当地的购买力，是没有任何意义的。

    复旦大学金融研究院房地产部主任华伟指出，上海楼市上涨有历史因素的积累。1998年取消福利分房后，消费需求释放，而面对东南亚金融危机冲击，为扩大内需，通过消费贷款的政策支持，住房需求迅速放大，但同时房地产的性质决定供给难以同步增长，这是房价长期走高的一个重要因素。

    与此同时，1998年进入通货紧缩直到2003年第四季度，而居民收入却在同期增长，这意味着财富的增加。华伟表示，1996－1998年以来，央行发行货币的速度每年都大大超过了GDP的增长速度，超过了老百姓的人均可支配收入增长速度，当前的货币供应量是GDP总量的2倍。

    但据华伟调查，多增货币并非平均分到每个人头上，大量货币转移到商人手里。华伟6年来的跟踪调研显示，温州剩余资金就高达2800亿元，仅今年就增加400－500亿元。台州地方政府官员告诉记者，很多制造企业不仅纷纷拿自己的钱去炒房地产而且大举贷款炒房。

    “由于浙江产业升级赶不上，而民营资本投资领域远没有放开，剩余资本找不到出路”。而房地产进入门槛最低，有钱就可以买房，上海房地产市场中高端市场变成了浙江资本的储蓄替代。“在各种并不对称的利好信息的刺激下，在今后一段时间内还会有不少‘被诱惑’的海内外人群继续加入到投资或投机性购房队伍中来，这会有很大的潜在风险。”上海远利管理咨询公司总经理余群担忧地指出。