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上海楼市日成交万元的背后:是回应"泡沫论"

2004年12月03日 15:01   来源:21世纪经济报道

    在各种并不对称的利好信息的刺激下,在今后一段时间内还会有不少‘被诱惑’的海内外人群继续加入到投资或投机性购房队伍中来,这会有很大的潜在风险。
    国内尤其是上海的房地产市场有没有泡沫?泡沫有多大?何时破裂?

    11月20日下午,上海国际会议中心黄河厅。一些知名地产界专家聚集在这里,针对中国房地产“泡沫论”展开激辩。

    争论的起因在于上海近日的房价上扬和成交销售面积的回落。

    万元天价凸现结构性影响

    上海楼市价格一直震荡直上,日前日成交均价一度突破万元大关,再次让国人为之侧目。实际上,自7月1日以来160天里上海楼市成交面积和总金额呈“倒v字型”走向,拐点就在央行加息的前夕。

    就在万元天价的背后,一个公众所不知晓的变化已经悄然潜藏其中。10月下旬以来上海楼市成交金额和面积一直下降。据上海市房地产交易中心网站动态数据显示,自7月1日以来上海楼市中住宅日成交销售面积一路上扬在近年来在10月下旬初,即央行加息前夕到达了峰顶,此后约成50度倾角震荡下降,住宅日成交金额走势如同复制,也呈现一个倒″v″字形。而整个上海楼市日成交销售面积和总金额自10月以来至今也形成一个开口略大的倒“v”字形。

    “境外不少人的看法是现在中国的房地产市场出现了过热或是泡沫,还有的更尖锐,认为房地产泡沫到了破灭的边缘。我觉得这个没有事实依据。”中国房地产协会会长杨慎表示。“根据我个人的计算,中国的房地产业至少还有二十年的快速发展空间。”杨慎断言。

    而对于境外说的中国房地产空置率已达到15%(国际上公认的警戒线),上海的空置率更高的说法,杨慎也给予了回击。“实际上中国没有空置率这个指标。”

    外界广泛应用房价与居民收入比来判断一个城市楼市的购买力问题。曾有海外人士认为,目前美国的平均房价收入比是3∶1左右;日本的平均房价收入比在4∶1以内;联合国公布的合理的房价收入比为2-3∶1,这是世界住房价格的普遍规律;世界银行则认为,要控制在5∶1以内。而中国相当多的城市房价与居民收入比则严重失衡。

    供小于求?

    杨慎则认为,用这个指标来衡量楼市的泡沫问题是严重错误的。“(以前)我们国家出了一个文件(房价是居民收入)的4-6倍(才合理),这个数字不可用,严重混乱了六年,对我们造成了一些混乱。”杨慎说,国内居民的收入和工资的概念基本是等同的。而国外的收入跟工资不一样,他们还有股票上的收入等等。“结构和水平都不一样。”

    谈一个地方的房地产有没有问题,如果脱离了当地的购买力,是没有任何意义的。

    复旦大学金融研究院房地产部主任华伟指出,上海楼市上涨有历史因素的积累。1998年取消福利分房后,消费需求释放,而面对东南亚金融危机冲击,为扩大内需,通过消费贷款的政策支持,住房需求迅速放大,但同时房地产的性质决定供给难以同步增长,这是房价长期走高的一个重要因素。

    与此同时,1998年进入通货紧缩直到2003年第四季度,而居民收入却在同期增长,这意味着财富的增加。华伟表示,1996-1998年以来,央行发行货币的速度每年都大大超过了GDP的增长速度,超过了老百姓的人均可支配收入增长速度,当前的货币供应量是GDP总量的2倍。

    但据华伟调查,多增货币并非平均分到每个人头上,大量货币转移到商人手里。华伟6年来的跟踪调研显示,温州剩余资金就高达2800亿元,仅今年就增加400-500亿元。台州地方政府官员告诉记者,很多制造企业不仅纷纷拿自己的钱去炒房地产而且大举贷款炒房。

    “由于浙江产业升级赶不上,而民营资本投资领域远没有放开,剩余资本找不到出路”。而房地产进入门槛最低,有钱就可以买房,上海房地产市场中高端市场变成了浙江资本的储蓄替代。“在各种并不对称的利好信息的刺激下,在今后一段时间内还会有不少‘被诱惑’的海内外人群继续加入到投资或投机性购房队伍中来,这会有很大的潜在风险。”上海远利管理咨询公司总经理余群担忧地指出。

责任编辑:范利祥 罗小军
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