人民网:现阶段房价下跌真的不是好事？（上）

　　日前，为回应近来喧嚣的“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”，建设部政策研究中心课题组出台了一份报告――《怎样认识当前房地产市场形势》。在这份报告里，课题组告诉大家，目前房地产并没出现泡沫，而且指出，现阶段房价下跌并不一定就是好事。
　　研究中心课题组告诉我们说：“目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。”
　　如此说来，研究中心课题组是基于72％以上的有房居民不至于因“住房资产缩水”受到伤害，而得出了“不能认为只要降房价就是好事”这一结论的。
　　那么，现阶段房价下跌真的不是好事吗？
　　在市场经济条件下，由于不同的利益主体的存在，对于同一件事情，不同的利益主体往往会得出不同的结论，这是很正常的事情。显然，对于现阶段房价下跌是好事还是坏事，不同的利益主体自然也会有不同的结论，不同的利益主体之间有时还免不了有实质性利益的冲突。
　　当各方的实质利益有所冲突的时候，显然，公共政策的制订应该在保护各方面利益的基础上，遵循“两权相益取其重,两权相害取其轻”这一原则，尽最大可能找到解决冲突的最佳均衡点。
　　因此，具体分析一下现阶段房价下跌到底对谁有利对谁不利，并非是件没有必要的事情，而应该是当务之急。

房价下跌对已完全拥有房产的自住者没有影响

　　照研究中心课题组的说法，我是有房者，是属于他们利益考虑的对象之一。对于“‘住房资产缩水’而受到伤害”这一论调，照理来说，我应该有切身的体会，衷心的拥护才对。可是奇怪的是，虽然我十多年前就已经住进一套80平方米的商品房，但是这十多年来，我却从来没有因房价上涨而从中获益，也从来没因房价下跌而因此受到伤害的感觉。相反，在房子这个问题上，我仅仅只是感到，我所居住的房子随着我年岁的增长，也在一年年的“老去”。
　　研究中心课题组在为保护我这样有房者的利益而煞费苦心，而我却竟然没有感恩戴德之心。这是不是有点说不过去呢？
　　我仔细想了想，不禁哑然一笑，原来，我还不至于是那种不知好歹的人。因为，从本质上讲，我其实并非研究中心课题组利益保护考虑的对象。研究中心课题组利益保护考虑的对象是那种拥有“住房资产”的人，而我并非此类人。
　　因为，我所住的这套住房，对我来说，并非“资产”，而只是生活必需品。既然属生活必需品，那么，其价格的涨跌，对我来说，自然影响甚微。我总不至于因房价的暴涨，去出售了这套住房而睡到大街上去；同样，我也不至于只因房价的暴跌，而忧心得睡不好觉。因为，不论房价是涨是跌，对于我来说都是一样――住房只是我遮风挡雨，休养生息的一个场所。
　　而据《怎样认识当前房地产市场形势》，2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，由此我们可以知道，对于绝大多数城镇居民来说，住房对于他们来说，也同我一样，应该只是属于生活必需品，而不属于“住房资产”。这就怪不得，许多情况与我类似的人，他们的感受全都同我一样。

房价下跌对按揭贷款购房者并非坏事

　　那么，对于那些用抵押贷款买房还处于还款期的居民，真会如研究中心课题组所言，“房价降多了”，将会受到一种特别厉害的伤害吗？
　　我就这个问题，问过好几个抵押贷款购房者，他们的反映大都是差不多的，一开始的回答都是“当然了”，过后不久，稍一思索后，就会笑骂我一句“差点上你当了，你当我是傻瓜？”
　　的确，对于这个问题，我们初初一看，就会觉得，房价如果下降，抵押贷款购房者受到的损害肯定是大了。但是，细细一想，就会知道，实际并不尽然。
　　还是举个例子来说明这个问题吧。如果一个人以按揭贷款20年的方式购买了一套价格为50万元的房子，首付20%为10万，按揭贷款年利率为5.04%（年利率假设不变，实际上从10月29日起已提高了，因此月供相应也得提高），则在20年里，其月供为2649元，其应缴银行本金利息合计为63. 5681万元。
　　那么，如果在此期间，房价暴跌了，按研究中心课题组的说法就是“房价降多了”，譬如月供到第二年底时，与此套房子相类似房子的价格已下跌了25%，即市场价只需37. 5万。
　　此时，这人为原先购得的这套房子自然还得以每月2649元的形式再月供18年，总计还需再缴付银行本息合计 57. 2113万元。
　　但是，这个时候，如果此人选择“理性违约”，将这套房子抵给银行，而去重新购房。则与这套房子类似房子的市场价格此时为37. 5万，如果选择18年期按揭贷款方式购房，假设首付为零（现实生活中，“零首付”这种情况一般来说是不太可能发生的，这里之所以如此假设仅仅只是为了同前面所述情况有可比性――此时，两者都没有首付，只有月供；这种假设有助于将所需说明的问题简单化），同样假设年利率5.04%不变，则月供为2644元，在以后的18年里，总计需付给银行本息为57. 1208万元。这就是说，这时如果重新去购与原先这套住房类似的新房子，则以后18年，每月的月供为2644元，总共需付出57. 1208万元。
　　比较上述两个数字，如果撇开道德因素这一层面不管，只就经济利益角度考虑，则这先前的抵押贷款购房人完全应该选择“理性违约”，这不但可以少支出57. 2113―57. 1208＝0. 0905万元（这个就是人们通常所说的负资产），而且还可以由旧房子转而住上新房子。（经简单运算，我们可以知道，抵押贷款年利率越高，上面这个差额会越大。如按10月29日后的个人住房贷款5-30年的年利率5. 31% 计，经运算可以知道，这时差额就上升为0. 1997万元。而当这个年利率为10%时，此时的差额已上升为2. 3906万元）
　　那么，这种“房价降多了”，对于“用抵押贷款买房还处于还款期的居民”是好事还是坏事呢？
　　由本节内容，再结合前面一节的分析，我们可以清楚地看出，对“用抵押贷款买房还处于还款期的居民”伤害最大的，其实是他们在按揭贷款之前和在按揭贷款之时，房价的非理性上涨即越吹越大的泡沫；而他们按揭贷款之后，房价的理性回归即住房价格的下跌，对他们来说其实并非坏事。