加息满月看楼市:市场走向将如何？

　　10月28日晚，央行突然宣布加息，在业内外引起巨大反响。属于资金密集型的房地产行业是加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。

　　现在，从央行加息起已经过去一个月的时间，天津楼市反应如何？对于房地产开发企业又有何影响呢？记者调查后发现，从表面上看，消费者咨询与购房的热度与往常无异，房市也没有出现任何波动。好像被业界热炒的央行加息政策，在实际的房地产市场中并没有起到人们料想中的立竿见影的效果。不过，在平静市场的背后，一些开发商却表现出对业内流传的“加息周期即将到来”的担忧，老百姓的心理预期也已开始发生微妙变化，火爆依旧的楼市中，加息影响的暗流已开始涌动。

加息影响楼市不惊

　　记者对本市八个房地产项目进行了以“加息对项目销售的影响”为主题的调查。在“原有新项目的推广计划是否受影响”一项中，八个开发商都选择了“否”；在“房价”、“客流量”、“销售量”三项上，多数开发商表示和加息之前基本持平，甚至有些项目这三方面数据还略有增加；在“一次性付款的购房者比例”和“购房者首付款比例”两个方面，只有两个项目的开发商表示有所增加，其余项目同样没有任何变化。

　　“开始公司确实比较担心加息对购房者需求产生一定的抑制作用，为此也制定了一些应对措施，但从目前市场反应看，这种担心有些多余。”乐康置业策划部经理许晓鹏对记者说，“上周末公司推出一批60平方米左右的小户型，购房者反响强烈，说明关键还得看产品是否与市场需求合拍。”

加息周期是否展开

　　尽管终端市场暂时并没受到很大影响，不过开发商们更担心的还是此次加息是否会成为一个新的持续性加息周期启动的信号。事实上，业内在这方面的争论早已展开。社科院专家易宪容认为，此次央行加息0.27个百分点，应该被视为一个试探性信号。如果经济仍有过热迹象，在近期内还有可能再次提高人民币利率。目前尚无法揣测央行下一次变动利率的具体时间和幅度，但是可以预测的是，人民币开始进入加息通道，今后半年内人民币利率有望再次提高0.25个百分点。汇丰银行资深中国经济学家曲宏宾也表达了一致的观点：“今后6个月内，很可能会再升25个基点。”

　　天津财经大学房地产经纪研究所所长谷俊清教授认为，此次加息很可能不是最终结果，特别是房地产行业如果继续过热下去，购房者第二、第三套住房的贷款利率很有可能被继续提高。估计此次加息的初步影响需要到年底才能看出来。

　　然而也有业内人士认为，现阶段谈论加息周期是否已经开始还为时尚早。渤海证券投资顾问部经理王兰波认为，央行加息并不是一个简单的事情，利率上升会引起人民币汇率、出口、股市等一系列连锁反应，每次加息都是中央长时间考虑、权衡多方面利弊后才做出的决定。加息的最终目的是要抑制目前国内部分过热的投资增长，究竟是否还要继续加息要看此轮宏观调控的效果，而这只有等到第四季度各行业的统计报告汇总上来后才能确定，所以现在讨论没有任何意义。

买方：心理预期波澜微起

　　尽管专业人士对新一轮加息周期是否已经启动仍在争论阶段，普通老百姓的购房心理已经发生微妙变化。据中国社会调查所近日对北京、上海、广州、重庆、沈阳等城市2000名市民进行的一项电话调查显示，出于对未来加息幅度的未知和无法预估，已经有不少买房人开始担心过高利率会加重未来还款压力，大约五成受访者表示今后的购房计划会受到此次央行加息的影响。43%的受访者表示，“升息后准备考虑提前还贷”；53%的被访者表示，“今后的投资将更理性和谨慎”。

　　戴德梁行天津分公司研究部王红指出，从根本上讲，房价是由市场供需关系决定的，前一轮宏观调控主要调节的是房地产供应，而本次加息则是从调节购房需求入手，因此这次政策变化也最受老百姓的关注。如果购房者产生“贷款利率有可能继续增加”这一心理预期，那么在市场实际的反应中，可能会产生两种结果：或者购房者推迟自住性购房需求实现的周期，至少推后半年到一年；或者持续加息迫使这部分购房者调低总价承受能力，购房需求将集中在中低价房源上，这会使楼市供需的结构性矛盾进一步凸现。

卖方：往哪迈腿定向渐清

　　与此同时，加息会使开发商融资成本大大增加，并加重一部分并不急于出手的购房者的观望情绪，因此楼市中无论是房地产企业还是产品定位，市场分化趋势将更加明显。

　　“此次利率调整体现的利率市场化改革倾向对开发商来说是件好事。”天津房地产商会会长李德福对记者说，“贷款利率上不封顶，也就给了商业银行自主把握风险的空间，这会使那些信誉度高、手里有好项目的大型开发商有更多机会争取到银行的支持。而那些规模小、资质低的项目型地产公司，则很可能在宏观调控越来越严格的趋势下被淘汰出局。”

　　另外，产品定位方面的分化也将更明显。作为市场主流的自住型购房者最关注的是“买不买得起”的问题，而日益突出的结构性矛盾仍会造成中低价房供不应求，加息最终体现在市场中，很有可能是自住型购房者只好在下调购房面积、控制房价总量方面想办法。而中高价位房方面，由于经济实力和居住条件允许，购房者的购房需求，尤其是带有投资性质的购房需求远没有前者紧迫。购房者相对理性的心理特质，以及对未来走势不明朗和对信息充分的追求可能会推迟部分购房者的决策时间，从而给中高档房销售带来压力。这种分化目前在许多售楼处的销售中已有所显现。