短期投资空关率:中国楼市特有杀手

　　作为长期投资的“空住率”（第二种）和作为短期投资的“空关率”，在利率、租金、市场走向和主观判断发生变化的情况下，随时随地可能互相转换，从“空住”转变为“空关”，或从“空关”转变为“空住”。

　　最近国内关于房地产泡沫的讨论越来越集中在“空置率”和“空住率”这两个概念上。“空置率”指一定时间里，开发商造好但是没有卖出去的房子；“空住率”则指一定时间里，老百姓买进而没有住进去的房子。简而言之，虽然都是“空着”，前者是开发商手里的房子，后者是老百姓手里的房子。

　　一般来说，“空置率”为“无泡沫论”者。他们认为目前中国各大城市的“空置率”要比五六年前低得多，也比国际通行“警戒线”的上限低得多，目前开发商手里没有太多的房子没有卖出去，整个市场呈现供销两旺、量增价升的繁荣景象。“空住率”为“泡沫论”者。他们认为目前因为种种原因而没有入住的房子，并不能认为都是真实需求，都被消化掉了，其中相当大一部分是虚假需求，这就是市场泡沫和不稳定因素。

　　“空住率”是中国人发明的全新概念。虽然各方对“空置”和“空住”概念有不同理解甚至得出截然不同的看法和结论，但是有一点可以肯定，从过去只讨论“空置”深入到讨论“空置”和“空住”，以及讨论“空置”与“空住”的关系，本身表明人们对中国房地产市场的认识和研究前进了一大步：从照搬国外经验数据到结合中国市场具体情况，从单纯考虑一级市场到包括二三级市场在内的全体市场，从表面现象深入到事物内部。

　　“空住率”是中国目前房地产市场，尤其是在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。统计数字表明，最近几年“空置率”持续下降的同时“空住率”则大幅度上升，而且上涨速度极其迅速，相当大的“空置率”转化为“空住率”。目前上海等城市的“空住率”已经比“空置率”高出好几倍。一般认为目前上海“空住率”高达10%，处于“万家千户无灯影”的景象，“空置率”则低于3%。

　　“空住率”主要由三部分原因造成。第一，房子用于自住。但是由于装修，等待环境完善或其他客观原因，造成“一时三刻”不能入住；第二，用于出租（长期投资），但是由于尚未完成装修或者装修完毕但因为小区及周边环境不能达标，或者因为出租竞争激烈而造成“一时半载”无人居住；第三，用于投资（短期投资），不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关，待价而沽。显然，前两种情况有“住”概念，第三种情况只有“关”的概念，故不能称为“空住”，应该称为“空关”。“空关”房占整个二手房总量之比，就是“空关率”。最近几年上海市场上的“空关率”大幅度提升，本人估计已经超过上述第一和第二种“空住率”。

　　作为长期投资的“空住率”（第二种）和作为短期投资的“空关率”，在利率、租金、市场走向和主观判断发生变化的情况下，随时随地可能互相转换，从“空住”转变为“空关”，或从“空关”转变为“空住”。由于可能变换加上缺乏统计资料，目前人们比较难掌握长期投资的“空住率”和短期投资的“空关率”各自准确的数字。但是一般可以肯定，自住（第一种）“空住率”的空房时间较短而且有时间限制，因为自住的家庭总是希望尽早入住改善生活。出租（第二种）的“空住率”空房时间也相对较短，也有时间限制，因为租户总是希望早日拿到租金。“空关率”则没有时间限制。只要房价继续上涨，尤其是大幅度上涨的情况下，投资客可以无限期持有，等待更高的价格出售。就目前房价形势和趋势看，“空关率”造成的空关时间已经长于自住和出租造成的空关时间。

　　除了中国，世界上找不出第二个国家（无论是统计上还是实际需要上）使用“空住率”这个概念。因为在国外，以美国为例，95％以上是装修房，是二手房和成熟社区，用以自住短暂空房的现象极少，出租房子周转很快，空房时间也很短，“空住率”可以完全忽略不计（家庭第二居所―――度假屋因为不是“空住”，所以不在此列）。再来说说“空关率”，“空关”现象在国外几乎是不可能存在的。因为虽然最近几年，美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家房价上涨较快，也处于“泡沫”中，但是其房价上升幅度远远没有达到可以“空关”的程度。

　　（作者：长期为美国道琼斯公司中国经济顾问，道琼斯和CNBC电视财经节目制片人和主编，现为每一文化传播有限公司董事长）