购买力近极限 房价将由涨转跌？(下)

    房地产如此泡沫产生的根源何在

    虽然，从长远来看，房价的总体趋势看涨，是件顺理成章的事情。但是，在正常情况下，房价虽然会涨，但也不至于涨到这种房价收入比达到甚至超过12∶1这种离谱的程度。这里面关键是三个因素协同作用的结果。

    这三个因素是“按揭贷款购房”，“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”――

    经济学常识告诉我们，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。对于房地产市场来说，自然也不能超然于这一经济规律之外。

    按揭贷款购房，其实质是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程。在本质上来讲，它是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前而攒到现时来了。因此，由此而激发出来的自然是对住房现时的极大需求。从经济学上讲，需求曲线自然会因此而发生很大的移动，这时，如果想保持房价的稳定，自然，相应地，我们得设法让供给曲线也发生很大的移动。具体到房屋的供应量来说，得相应地有很大的增加，这应该是毫无疑问的。

    而土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式，由于采用了垄断供地的形式，而且在每次供地时，在量的规定上总是供不应求的，因此，当地政府即便没有非饱和型稳步适量供地的政策取向，但在实际操作过程中，如没有相应的统筹政策和措施的配套跟进，那么，土地的供应量必定是小于至多是等于土地的需求量的。而房屋的供给量和土地的供给量、房屋的需求量和土地的需求量是呈现同方向变动，两者大体上近似于正线性相关；当容积率一旦确定，则呈完全的正线性相关。

    因此，当一个城市“按揭贷款购房”和“土地储备、招拍挂出让土地”这两个政策要是同时实施的话，那么，在实施这两个政策的同时，更需要有强有力的住宅用地供应量的增加；如果没有，那么，这个城市房地产价格就只能是一路上扬了。

    而一路上升的价格，自然会引来房地产投资者和投机者。这时，如若没有相应的、统筹的、配套的政策跟进，来防范、打击房地产市场的投机，甚至反而去迎合这种房地产市场投机行为的话，那么，同股票市场一样，房地产市场很快就会变成高度的投机市场(股票市场和房地产市场最容易“泡沫化”，这不光是以往的经验教训告诉我们的，从理论上也不难加以证明)。一路高涨的价格让人们对预期更加看好，从而迎来更多的投机者，更多的投机者促成价格的更加高涨……

    遗憾的是，在一些城市，事至今日，也看不到全年住宅用地供应计划的公布，更不要说有当时能够顺应按揭贷款的力度，而相应主动地调节供地的数量了。而更让人难以理解的是，在一些城市，对炒卖火车票这样的投机行为也要屡屡打击，但在过去很长一段时间里，我们很少能够看到有关部门对炒房行为的打击，相反，个别的却是对此行为极力迎合。

    房价由涨转跌的拐点已悄然来临

    正当房地产行业的两个主管部门――建设管理部门和土地管理部门，正在为“是地价抬升了房价，还是房价拉高了地价”而争论不休的时候，正当建设部政策研究中心课题组出台报告《怎样认识当前房地产市场形势》，告诉大家，目前房地产并没出现泡沫，现阶段房价下跌并不一定就是好事的时候，金融部门却早已认识到了“房地产泡沫”的严重程度，并正在采取一步又一步行动――“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》……

    在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，可圈可点的是作出了这样的明确规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

    银监会的这一规定，从根本上讲是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式(即按揭购房)进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效。另外，打击炒房行为，虽非金融部门的分内事，但是银监会的这一规定，无疑也是对利用银行资金进行炒房的行为，进行了严格的限制和严厉的打击。可以毫不夸张地说，对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为，起到的是釜底抽薪的作用。

    而央行宣布的从10月29日起的加息决定，虽然是出于整个宏观经济的考虑所做出的决定，并非单单针对房地产市场而来。但是，其对整个房地产市场方方面面所发生的影响，依然是不可估量的。

    央行的这次加息，加息幅度是如此之小，上调金融机构存贷款基准利率仅为0.27%，其对经济所产生的直接影响自然十分有限，因此，人们都将其看成是警示性的。而对于当前的房地产市场健康发展来说，所渴望的真是这种警示。

    “加息”一旦宣布，各路专家学者们立即对中国即将步入“加息通道”作出了种种预言，各市场经济活动主体立即对加息后社会经济活动将会发生何种的变化，纷纷作出了自己的估计……

    对于房地产市场而言，“加息”让人们对房地产市场的预期重新作出了评估。“加息”让许多人从那种“只要贷到了款，买到了房，就等于赚到了钱”的如痴如醉的迷幻状态中清醒过来。“加息”让人们明白，不论是按揭贷款购房自住，还是按揭贷款投资购房抑或是按揭贷款投机购房，都是要讲成本的，都是要冒风险的，所有这些，无疑会让那些非理性购房者望“息”却步。而对于投机市场来说，预期的改变，起到的往往是扭转乾坤的作用。

    我们在前面已经分析过，房价收入比高达甚至超过12∶1的奇特现象，是在“按揭贷款购房”，“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”这三个因素的协同作用下才得以实现的。现在，这三个因素中的“按揭贷款购房”和“对炒房行为的放纵不管”这两个因素已经得到改变，不难推测，在那些房价偏高的城市，建立于非理性基础之上的房价一路高歌猛进，应该已经走到了尽头，房价由涨转跌的拐点已经悄然来临。

    对于政府官员来说，对于业内人士来说，一方面欣慰于过去几年房地产业对GDP的巨大贡献；另一方面又忧心于房地产泡沫是否真的存在。是否会真的破裂？而对于普通百姓来说，最为关心的则是――2005年的房价将会是何种走势？