2004北京二手房市场红火落幕 存在六大问题

　　日前，记者就2004北京二手房市场采访了链家市场研究中心，据“链家”统计资料分析显示，2004北京二手房市场的一大特点是公房每个季度的成交占比均在63％左右，每个季度占整体二手房市场的份额比较稳定，这主要是因为公房一直以来是北京市二手房市场房源的主要力量，公房的活跃交易，不但繁荣了二手房市场，更是市场支柱的交易形态。

　　二手商品房比重逐渐增大

　　经济适用房的占比渐渐萎缩

　　据“链家”统计资料分析显示，二手商品房的成交占比从1季度的26％下降为2季度的22％再回升到3、4季度的30％；相反，经济适用房的成交占比由1季度的11％上升到2季度的15％，再急速下降到3、4季度的8％。之所以二手商品房亮点突出主要在于如下几方面的原因：第一，在众多的投资置业者当中，消费观念已经有所转变，从以前主张的基本功能完善转变到现在追求居住的舒适度；第二，在同一区域，二手商品房相对一手楼盘来说有其明显的价格优势；第三，由于二手商品房大都在上世纪90年代后期建筑完成，在房屋的各项设施和设计方面还都能迎合目前众多投资置业者的时尚潮流。经济适用房的成交占比萎缩主要遭受其上市条件和对投资者购房条件的限制，另外，经济适用房本身的一些弊端也逐渐显示，比如面积过大、户型设计不合理、地理位置较偏、周边配套设施不全等因素，从而造成成交下降。

　　2004年二手房市场

　　存在的问题和呈现特点

　　2004年，对于整个房地产市场来说是不平凡的一年，从土地政策上的四号令到71号令，在源头上控制土地的供给；从金融政策上的控制房地产信贷规模到提高个人住房贷款门槛再到提高贷款利率，增加投资成本，抑制房产投资过热；另外加强了经济适用房上市条件和购买条件，阻击经济适用房的投机行为。这些政策的出台都是为了更好地规范和发展北京房地产市场。不过，综观2004年北京二手房市场的发展过程，依然存在着几大主要问题：

　　第一，二手房市场业务操作不规范，存在交易隐患。如收费无标准、吃差价、行业无行规等；

　　第二，城区二手房价格普遍偏高，超出了本市中低收入家庭住房的消费能力；

　　第三，某些区域出售者的心理预期偏高，从而导致这些区域二手房市场“有价无市”的尴尬局面；

　　第四，房源仍然没有得到有效快速的释放；

　　第五，二手房交易环节流程复杂，权证过户时间普遍过长(除海淀区外)；

　　第六，二手房转按揭实际操作困难。

　　同时，2004年北京二手房市场也呈现出了几大新特点：

　　第一，购房群体更趋于多元化，更多中高档客户投入到二手房市场，特别是50万－70万元的房产最受欢迎，成交占比已经由去年的8％上升到今年的14．09％。

　　第二，购房需求已从基本满足型往追求舒适型转换，居住生态环境越来越受到房产置业者重视，将近20％的购买人群将其放在首位。

　　第三，二手房成交更趋于多样化，二手商品房成交增速明显，特别是加息后，二手商品房更受青睐。

　　第四，交易热点区域依旧，但已经出现降温，这是受到郊区环境的改善、成交量上升所致。

　　第五，交易面积趋于更大化，小面积二手房市场前景不容乐观，50平米以下成交占比只有11％，100平米以上成交占比已经达到18．4％。

　　2005年北京二手房市场发展趋势

　　在政策方面：二手房权证过户立等可取在海淀区的成功运行，明年有望在其他区县得到更多的推广，这样能够促进二手房的房源释放和成交。

　　在规范发展方面，2004年《北京房地产中介行业自律规则》和《北京市经纪人管理办法》的相继出台，将会在一定程度上缓解目前房产中介的诚信危机，使得更多的房产置业者会通过中介公司进行成交，这样就有利于房源的有效利用，从而促进成交。