老洋房投资者转向本市客 目标集中上海市中

    据报道，老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，有客厅、餐厅、卧室及卫生间等结构较好的独立式或和合式、别墅式住宅。史丹福老洋房租售中心有关统计资料显示，目前上海现存的独立式花园洋房共有6000栋左右，产权清晰、可直接进入二手房市场交易的老洋房，仅有60余套。

　　自今年4月各项宏观调控政策出台以来，沪上老洋房买卖市场经过了一个动荡期。5至8月，原先的很多投资者因为摸不清未来市场的走向，纷纷进入观望状态。一部分资金实力不足的投机客，因受到银行贷款收紧的限制，陆续退出了高端的老洋房和新里市场。据史丹福的统计数据显示，这类客户约占客户总量的18.7%。

　　9、10月起，随着宏观调控政策的逐步明朗，加之房地产市场总体成交量的上升，许多投资者恢复了对老洋房的投资信心，9、10月的交易量较8月有明显增长。据史丹福的统计数据显示，10月成交量比9月增长12.5%，总成交金额为1.35亿元人民币。

　　史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华告诉笔者，今年花园洋房的市场成交均价为每平方米3.8万元，新里的成交均价为每平方米2.02万元，老式公寓的成交均价则为每平方米1.67万元。市场上独幢带花园的老洋房，售价基本都在1000万元以上。尽管在普通人眼中，这已是个天文数字，但由于供应量稀少，还是存在供不应求的现象。

　　根据史丹福老洋房租售中心提供的年度分析报告显示，2004年购买老洋房的客户群主要分为以下四大类，一是老一辈的海归派，他们童年生活在洋房中，年老时回到上海，希望仍然能生活在原来的建筑当中，寻找叶落归根的感觉。二是将老洋房当作短期投资项目的人，他们将购买后的老洋房进行一番装修，然后在短期内转手，赚取差价。三是部分企业法人，他们购买老洋房作为企业的总部，追求企业文化，体现企业价值，但这类买主往往面临将住宅改做办公用地的问题，成本较高，因此成交不多。四是境外人士，他们购买老洋房后，将其改造成具有异国风情的家庭旅馆，或者开一间具有异国特色的餐厅或酒吧，赚取经营利润。

　　调查显示，在今年的老洋房购买者中，60.1%为投资客，其中，内地投资客约占40%，港澳台地区投资客约占30%，外籍人士及企业购买者约占30%。而39.9%的自住者主要包括：外籍人士在沪安家落户，由其他城市到上海发展的企业老总，具有雄厚资金实力的本地人。另外，海外华侨、港澳人士、国有企业单位等，也是老洋房买卖市场中的积极参与者。

　　与此同时，2004年老洋房租赁市场可谓“热火朝天”。据史丹福介绍，分层租赁的老洋房，面积在100平方米以内的，月租金在1200美元左右；面积在100-200平方米的，月租金为2000-4500美元。整幢租赁的老洋房，月租金高达5000-10000美元。在租赁市场中，较受欢迎的老洋房通常都是环境较好，比较幽静。面积相对较小的老洋房则以内部精装修取胜。。

　　2004年老洋房租赁市场的主要客户则分为两大类，一是各大公司的外籍员工，二是一些原本想购买老洋房，却因各种原因无缘拥有的客户。由于老洋房出售的受限条件较多，如有的随着时间的流逝，产权不够清晰；有的过去托给政府管理，产权不明；还有的由于其特殊存在性，对购买者的背景也有一定的要求。所以，购买不成就只能通过租赁整幢老洋房来作一弥补，而租赁者包括本地企业、外省市企业和在沪工作的境外人士，其中尤以公司或机构名义承租的欧美人士居多。

　　业内人士分析认为，明年投资老洋房的消费群体将可能发生变化，由原来的境外消费者逐渐向本市投资客转移，投资目标也越来越向市中心地段的老洋房集中。此外，老洋房外部的风格，内部的配置、装修等情况，将成为今后投资客关注的主要方面。