超市、楼市演绎最佳拍档 住宅、商业地产共双赢

在沈阳有限的区域空间内，国际和国内一些实力雄厚的大型品牌连锁超市纷纷抢滩占地，而且经营规模都是一家比着一家。
　　商机从何而来？投资者的利润回报又在哪里？当一间又一间的大型超市在沈阳的大街小巷开门迎客，不断改变着市民消费习惯的同时，也给沈阳房地产市场带来了很大的影响。与楼市搭档，进而达到楼房销售与超市销售的双赢局面，成为本地市场超市经营的另一道风景。但是大型超市与本地房地产的携手发展还处于起步阶段，而当中遇到的一些问题还需引起业界的关注，并不断探索完善。

　　社会关注：超市入住楼市

　　越来越讲究生活质量和品位的市民们衷情于什么样的超市呢？

　　激情不是维持消费者选择超市的态度，这种现象在某家第一个登陆沈阳的世界品牌超市到来时就出现过，但现在它已成为历史。新奇过后，在消费者冷静思维指导下的购物行为，变得相当务实。

　　今年，人们看到和听到最多的消息就是某某大型的国际连锁超市又要在某某新建楼盘落户了，而且动辄就打出10万平方米、20万平方米营业面积的广告，这样的广告与楼盘的销售广告融合在一起，互借声势，增加着卖点。在沈阳，如此超市和楼市互相借力的情况不少：在长青地区，普尔斯马特锁定了万科花园新城；在展览馆地区，家乐福选择了规模较大的盛华苑；在铁西区，刚刚开业的麦德龙好又多将目光瞄向了兴工街上的10多个楼盘。

　　超市开张：有人欢喜有人烦

　　从沈阳大超市的布点趋势看，楼盘与超市就像一对孪生姐妹。首先是楼盘引领着大超市的拓展步伐与方向，大型楼盘建到哪里大超市总会亦步亦趋开到哪里；然后，当大超市落户社区的消息传出之后，此地必定能快速地聚集人气，增强买家入市的信心，楼盘的销售因此大见起色。这种楼盘与超市相互依托发展的模式在一些原本欠缺配套的新区屡屡获得成功。

　　大型超市进驻一个区域，最大的受惠者是谁？是那些从家里步行来购物不超过10分钟路程的附近居民和业主，以及在超市周边的楼盘发展商。现在，生活配套方便已成为业主们向租客开出高租金的一个有力的理由，所以说有大超市在附近，也间接提升了物业的投资价值。

　　但是，出乎意料的是对于超市的进驻并非人人拍手称快，也是有人欢喜有人烦，那些住在超市楼上的业主们就有另一种想法。阿辉刚刚搬进位于某广场5楼的新居才大半年，最近楼下三层的裙楼被一家大型超市租了下来。阿辉对此忧心忡忡，担心超市开业以后楼下的人流复杂了，交通也拥挤了，楼盘失去了以往的清静。“我宁愿走远一点买东西，也不愿意有一间大卖场在自家楼下，当然最好是在邻居楼盘有间大超市啦，既方便又清静。”阿辉带点调侃地说。

　　消委会的律师呼吁，发展商在引入超市的时候应该在合约中订明保障业主权益的相关条款，这才是每一位有责任感的发展商应有的行为。

　　风光背后：超市、楼市相互提携

　　在外行人看来，把上万平方米商场租给了大超市的楼盘肯定是赚个盆满钵满。

　　一位发展商负责人却不认同，他说：“引入大超市对提升物业附加值和知名度方面很有帮助，但租金收益却并不理想。比如他们的商场有上万平方米，与一家大超市签订了10年的租赁合约，月租金不过50元/平方米左右，还包括了物管费，虽然隔一个阶段会有3％~5％的租金升幅，但整体的收益还是比较低的。”

　　这位负责人的话说得不假，据了解，这家超市对面的另一个楼盘的临街商场，租给了一家金融企业，月租金高达每平方米数百元。

　　既然是租金不高，为什么沈阳的楼盘对引进大超市依然乐此不疲呢？最关键的一点：超市需求大面积的场地为一批空置物业找到了出路。据介绍，经营面积2000~5000平方米的属小型超市，5000~8000平方米的属中型超市，达到10000平方米以上属大卖场，能提供一站式的全程服务。

　　目前在沈阳单层面积超过6000平方米的大商场是十分吃香的，发展商宁愿少收点租金也乐意一次性租给大超市，总比分割开来逐一出租省事。

　　前景预测：理性布点才能双赢

　　现在，已登陆沈阳市场的国际零售业大鳄和国内大牌的连锁店已近10家，还有本地市场原有的各式各样的超市，但这并没有完全满足市场的实际需求。

　　居家过日子，就近选购日常用品是习惯，现有的超市，因其规划性和便捷性没有满足小区居民对购物的迫切需求，使得与居家过日子直接挂钩的超市需求远没有饱和，市场留下的一定空间让还能有实力的商家分得一杯羹。

　　从楼市的角度，一个新区的配套设施中，购物的方便性是至关重要的，于是，房地产开发者迫切需要有规模和品牌实力的零售业巨头进驻，只有这样，卖房时才能高喊，生活便捷，居住无忧。

　　从超市的角度，有“市场”无“人气”是超市经营者最怕遇到的问题，而新建成的几十万米的社区，理所当然地会带来相当的人气。这些入住者可称得上是家门口超市的忠诚顾客。有了小区内消费者的生活购物需求来做保障，乐观的市场前景是显而易见的。

　　为了能与房地产商达成双赢的局面，大型超市在选择场地布点时一般要遵循两项原则：

　　第一是看交通的便利性，附近有没有大型居住社区。

　　第二是看周边人口的消费力，因为一个上万平方米的大型超市需要附近有20~30万的人口去消费才能支持得住。这要考察当地楼盘开发商的实力与品牌，因为楼盘的定位决定了将来居住人群的素质，长远一点还要看市政规划前景。

　　有业内人士提醒，大型超市从去年开始才逐步进入沈阳，但短短一年里已开设了20多家大卖场，发展速度是惊人的，竞争也进入异常激烈的阶段。商家与房地产开发商在合作时，要充分分析区域形势，不可见到别人生意火红就抱着“上去分一杯羹”的心态，冲动开店，造成一条路上三四家大超市“争食”的局面，一旦超市经营效益不佳将直接影响物业业主的租金收益稳定。

　　总体说，理性布点，是超市与房产发展商今后取得双赢的大前提。