单身公寓投资有风险：出租转卖难

　　单身公寓从面世起，就不断有人对此提示风险，但投资客的信心依然十足。近来，随着越来越多的单身公寓进入二手市场，部分楼盘已出现了租售两难的局面，“狼”真的来了。
　　由于购买单身公寓中投资者占了很大比例，大量房子迅速进入租赁和买卖市场。从上海我爱我家公司统计数据来看，今年第一季度可交易的房源中，单身公寓就占到42％，个别区域甚至占整个区域房源量的65％以上。而统计登记的客源，准备购买面积在30至80平方米小户型的，却仅占总客户数量的11％，供需严重不平衡。
　　单身公寓在销售时一般都经过精心包装，价格相比同地段的普通住宅高出不少，这就要求租金水平也相应保持高水平，才能获得合理的回报。今年以来，普通住宅租赁市场可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落，在单身公寓项目周边的普通小户型（面积在40平方米―60平方米，户型以一室一厅、小两室一厅为主），主力月租金价格一般为1200 元―1800 元，而目前同等面积单身公寓的月租金报价一般都超过2000 元，高的甚至达到6000 元。
　　据调查，小房型需求人群多为28岁以下年轻人，大部分人的月收入在5000 元以下，无法承受如此高的价格。价格差距过大，导致租房者放弃单身公寓，转而选择普通住宅。这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况。
　　由于目前租赁前景不乐观，近几个月来，单身公寓抛出量较大。但由于单身公寓价格都比同类地段的普通住宅高出一大截，转让时就比较困难。比如在世纪公园附近，60平方米的普通二手房报价一般在30到35万元之间，而当地40平方米的酒店式小公寓报价却要在35万元之上。另外，银行对二手房贷款最高7成，而对一手房贷款最高达8成，这也制约了二手单身公寓的交易。单身公寓的主力客户群是没有多少积蓄的年轻人，购买二手单身公寓将会少贷一成，也就要多付几万元的首付款。
目前市场上，有相当一部分单身公寓是通过烂尾楼改造而重新包装上市的。这部分楼盘存在先天不足，有的实质上是非住宅性质。而住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不同，前者拥有70年的使用权，后者仅40年―50年。有的商务楼曾空置近10年后经包装以住宅上市，购房者实际土地使用年限仅为30年左右，到期还要补地价，不确定因素很多。
现在市场上推出的单身公寓新项目相比以前，确实有了不小的进步，但其价格也在不断上涨，如果纯为投资，应当慎之又慎。