上海楼市出现新景观 炒房客投资纷纷转向商业房

 　　排队购房在上海早已不足为奇。如今，这种现象开始从住宅市场向商用房产延伸。近期，紧邻共和新路的宝山西区商业项目――“北上海商业广场”尚未开盘，售楼处就已聚集了数千人整夜排队守侯，开盘当日竟出现了5000人抢购的风潮。无独有偶，恒丰北路上的一小户型办公楼盘开盘前6天，购房的“长龙”就早早排开。

　　商用房产在近期所表现出来的火爆销售态势并非个例，据悉，不久前“半岛休闲广场”曾创下一天1.5亿元的惊人销售记录，闸北区多个由“烂尾楼”改造的写字楼项目也销售喜人，商铺、写字楼等纯投资型物业日益受到投资者的追捧。业内人士指出，房产投资者的投资产品已开始由住宅向商用房产转移。

　　2004年，政府出台多项调控措施，其中多针对住宅市场，资金上的限制已使住宅的投资价值降低而风险加大，住宅类产品的投资比例持续下降。上海中原物业代理有限公司业务总监郭冠军认为，2004年4、5月间，部分投资者开始抽身退出住宅投资市场转而进入受政策影响较小的商用房产。目前，约有1/3的房产投资者手中已无住宅产品，这些人在前期住宅投资中获得了丰厚收益，已具备一定的经济实力。前期选择住宅投资时往往具有一定的投机性，周期较短。而投资商铺将会使其投资处于长期升值的状态，更是对投资眼光的一种考验，投资行为更为理性、成熟。同时，由于商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀缺性会随着商圈的成熟可能会不断相应升值。而且也不会遇到一般住宅的折旧问题。

　　房产投资所带来的巨额回报使得越来越多的人加入投资者的行列，并选择较为熟悉的住宅产品作为投资对象。一位炒房多年的投资者表示，已经卖掉了手中的部分住宅，现在是开始转入新领域的时候了。

　　投资行为必然伴随着一定的风险。专家指出，对于商用房产而言，租金收入是投资收益的主要来源，而租约的稳定性在很大程度上影响着投资收益，因此，对于租客的选择，不应仅仅依据租金高低，而应综合考虑确定。其次，投资者必须具备一定的储备资金，因为大部分人投资商用房产是依靠银行贷款来完成的，且大都通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。